Birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınmazlarda kullanım anlaşmazlığı çoğu zaman kira geliri, tadilat masrafı ya da fiilî kullanım üzerinden başlar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ortaklığın giderilmesi davası bu tıkanıklığı çözer; ancak dava açılmadan önce ihtar aşamasının doğru kurulması, hem süreci kısaltır hem de paydaşın alacak haklarını korur.
Dava öncesi ihtarın gerçek işlevi
Ortaklığın giderilmesi için kural olarak önceden ihtar zorunluluğu bulunmaz. Buna karşılık taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenecekse, talebin dayanağını güçlendirmek için kullanıma itiraz edildiğini gösteren yazılı bir ihtar önemlidir. Aynı şekilde paylaşma konusunda anlaşma çağrısı yapılmış olması, yargılama giderlerinin paylaşımında dosyaya yansıyabilir.
Kiracının bulunduğu taşınmazda satış
Taşınmazda kiracı varsa satışın kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmediği unutulmamalıdır. Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye isteyebilmesi için kanunun aradığı bildirim ve süre koşulları ayrıca gerçekleşmelidir. Satış aşamasında kiracının durumunun şartnameye doğru yansıtılması, alıcı adaylarının çekilmesini ve değerin düşmesini engeller.
Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaşma mı
- Taşınmazın niteliği bölünmeye elverişliyse aynen taksim öncelikli olarak değerlendirilir
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda bu seçenek ayrıca gündeme gelir
- İmar durumu ve yüzölçümü bölünmeye engelse satış yoluyla paylaşmaya geçilir
- Talebin dilekçede açık ve gerekçeli biçimde belirtilmesi bilirkişi incelemesini yönlendirir
Ecrimisil ve masraf alacaklarının ayrı takvimi
Kullanımdan doğan ecrimisil talepleri belirli bir geriye dönük dönemle sınırlıdır ve zamanaşımına tabidir. Ortaklığın giderilmesi davası sürerken bu talebin ayrıca ileri sürülmemesi, geçen her ay için hak kaybı doğurur. Yapılan zorunlu masrafların paydaşlara yansıtılmasında da fatura ve ödeme belgelerinin tarihleri belirleyicidir.
Süre baskısı nerede ortaya çıkar
Bu dosyalarda süre baskısı davanın kendisinde değil, çevresindeki taleplerde ve satış aşamasındaki kısa itiraz pencerelerinde ortaya çıkar. İhale sürecine ilişkin şikâyet ve itiraz süreleri gün hesabıyla işler; bu aşamada yapılan gecikme, satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın niteliği ve paydaşların sayısı süreci değiştirir. Dava öncesinde talep yapınızı bir hukukçuyla birlikte planlamanız yerinde olacaktır.