Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi kararı alınması, işin bittiği anlamına gelmez. Asıl sürtüşme çoğu zaman satıştan sonra, taşınmazı fiilen kullanan paydaşın veya kiracının çıkmaması hâlinde başlar. Bu liste, satış sonrası tahliye aşamasında usule aykırı işlem riskini azaltmayı hedefler.
Satıştan Önce Netleştirilmesi Gereken Üç Başlık
İlk başlık taraf teşkilidir: ortaklığın giderilmesinde tüm paydaşların davada yer alması zorunludur, eksik taraf sonradan tüm süreci tartışmalı hâle getirir. İkincisi taşınmazın hukuki niteliğidir; TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde kat mülkiyetine tabi anayapının ortak yerleri bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez, bu ayrım dava dilekçesinde kurulmalıdır. Üçüncüsü ise aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı; keşif ve bilirkişi incelemesinin kapsamı bu noktada belirlenir.
Tahliye Aşamasında Sık Yapılan Hatalar
- Satış kesinleşmeden fiili tahliye girişiminde bulunulması
- Taşınmazı kullananın sıfatının (kiracı, paydaş, hakkı olmayan işgalci) baştan tespit edilmemesi
- İhale alıcısının tahliye talebini satışı yapan icra dairesine değil, doğrudan yeni bir dosyaya yöneltmesi
- Kira sözleşmesinin tarihi ve tapuya şerh durumu incelenmeden hareket edilmesi
- Taşınmazdaki eklenti ve muhdesatın tutanakla tespit edilmemesi
Tahliye Talebinin Doğru Kurgulanması
- Satış tutanağı, ihale kararı ve tapu kaydı tek dosyada birleştirilir.
- Taşınmazı kullananın sıfatı ve dayanağı yazılı olarak belirlenir.
- Talep, satışı yürüten icra dosyası üzerinden ve mülkiyetin geçişine dayanarak kurulur.
- Tahliye tarihi öncesinde taşınmazın mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır.
- Kullanım bedeline ilişkin talepler ayrı bir hukuki temele oturtularak saklı tutulur.
Kira İlişkisi Varsa Değişen Denge
Taşınmazda TBK kapsamında geçerli bir kira ilişkisi bulunuyorsa, tahliyenin dayanağı ile kiracının konumu ayrı değerlendirilir. Sözleşmenin tarihi, kira bedelinin ödenip ödenmediği ve sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği, hangi yolun izleneceğini doğrudan etkiler. Paydaşlardan biriyle yapılmış, diğer paydaşların bilgisi dışında kalan sözleşmeler ise ayrıca tartışma yaratır; bu ihtimalde kira sözleşmesinin niteliği baştan incelenmelidir.
Son Söz
Yukarıdaki adımlar genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın imar durumu, muhdesat iddiaları ve paydaşlar arasındaki önceki anlaşmalar tabloyu değiştirebilir; işlem başlatmadan önce tapu ve dosya kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması önerilir.