Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok zaman kaybettiren aşama, yolun yanlış seçilmesidir. TBK kapsamındaki kira hükümleri, TMK kaynaklı mülkiyet ilişkisi ve 634 sayılı düzenlemenin kat mülkiyetine ilişkin kuralları birlikte değerlendirilmediğinde, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talebi usule aykırı işlem nedeniyle sonuçsuz kalabilir. Aşağıdaki başlıklar takip başlatılmadan önce sırayla işaretlenmelidir.
Hangi tahliye sebebine dayanılıyor
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması, tahliye taahhüdü veya ihtiyaç iddiası birbirinden farklı hukuki temellere dayanır ve her biri farklı bir usul izler. Dosyada birden fazla sebep bir arada bulunuyorsa, hangisinin asıl dayanak yapıldığı baştan seçilmeli; ikinci sebep alternatif olarak saklanmalıdır. Sebeplerin karıştırılması, ileri sürülen talebin niteliğini tartışmalı hale getirir.
Sözleşme ve ihtar dosyası
- Kira sözleşmesinin imzalı asıl nüshası ve varsa ek protokoller
- Kira artışına ilişkin yazışmalar ve fiilen yapılan ödemelerin dökümü
- Ödemelerin hangi hesaba, hangi açıklama ile yapıldığını gösteren kayıtlar
- Gönderilen ihtarların tebliğ belgeleri ve içerik örnekleri
- Tahliye taahhüdü varsa düzenleme ve teslim tarihlerini gösteren belgeler
- Taşınmaz üzerindeki mülkiyet durumunu gösteren güncel kayıt
Ödeme emri ve itiraz aşaması
Takip başlatıldıktan sonra kiracının itirazı, dosyayı bir anda farklı bir mecraya taşır. İtirazın kapsamı önemlidir: borcun tamamına mı, bir kısmına mı, yoksa kira ilişkisinin varlığına mı itiraz edilmiştir. İmzaya veya kira ilişkisine yönelik itiraz ile miktara yönelik itiraz aynı yolla aşılmaz. Bu nedenle itiraz dilekçesi ele geçtiğinde, cevap stratejisi hangi tespite dayanacaksa o belge hazır olmalıdır.
Sık rastlanan usul kırılmaları
Uygulamada en sık görülen sorunlar; ihtarın muhataba usulüne uygun ulaşmaması, birden fazla kiracı bulunmasına rağmen takibin yalnızca birine yöneltilmesi, ortak alan ve yönetim giderlerinin kira alacağıyla aynı kalemde gösterilmesi ve taşınmazın devri sonrasında yeni malikin sıfatını gösteren belgenin dosyaya konulmamasıdır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim kararlarından doğan borçların ayrı bir hukuki temele dayandığı da gözden kaçmamalıdır.
Takvim disiplini
Ödeme emrinin tebliği, itirazın geldiği tarih, verilen mehiller ve tahliye talebinin süresi tek bir çizelgede tutulmalıdır. Ara kontrol tarihleri belirlenmeden yürütülen dosyalarda, süresi içinde kullanılmayan bir hak nedeniyle sürecin baştan kurulması gerekebilir.
Yukarıdaki liste genel bir hazırlık disiplinidir. Taşınmazın niteliği, sözleşmenin kurulma biçimi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatılmadan önce dosyanın hukuki değerlendirmeden geçirilmesi önerilir.