Taşınmaz uyuşmazlıklarında en yorucu tablo, mülkiyetin tartışmalı olduğu bir dosyada aynı anda tahliye baskısının da yaşanmasıdır. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin devrede olduğu bu tabloda, tapu iptali ve tescil talebi ile icra yoluyla tahliye süreci birbirini doğrudan etkiler.
İki Sürecin Birbirine Bakan Yüzü
Tapu kaydının iptali istemi mülkiyeti hedefler; tahliye talebi ise zilyetliği. Mülkiyet iddiası kabul görse bile, tahliye tarafında kullanılan takip yolu ayrı bir usul disiplinine tabidir. Bu ayrımı gözden kaçıran taraf, bir yandan mülkiyet davasında ilerlerken diğer yandan taşınmazın fiilen elinden çıkmasıyla karşılaşabilir.
Kayıt üzerine şerh meselesi
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, kayıt üzerine tedbir konulması dosyanın en kritik ilk adımıdır. Bu adım atlandığında, kazanılan hüküm iyiniyetli üçüncü kişi karşısında sonuçsuz kalabilir.
Dosya Kurulumunda Kontrol Listesi
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve önceki maliklerin devir tarihleri çıkarıldı mı?
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılıyor mu?
- Terekeden veya paydaşlardan kaynaklanan zorunlu taraf eksiği var mı?
- Tahliye tarafında dayanak, sözleşme mi yoksa yazılı taahhüt mü; tarihleri uyumlu mu?
- Kira ilişkisi varsa ihtarların tebliğ belgeleri dosyaya eklendi mi?
Usule Aykırı İşlem Doğuran Tipik Adımlar
Birinci sırada, tahliye talebinin dayanağı ile takip yolunun eşleşmemesi gelir. Yazılı taahhüde dayanan bir talep ile kira bedelinin ödenmemesine dayanan talep aynı usulle yürütülemez; yanlış yol seçildiğinde itiraz üzerine takip düşer ve süreç baştan kurgulanır.
İkinci sırada, ihtar ve tebligat aşamasındaki eksiklikler yer alır. Muhatabın adresi, tebliğ şerhinin içeriği ve tebliğ tarihi tek bir tabloda izlenmediğinde, süre hesabı hatalı yapılır. Üçüncü sırada ise mülkiyet davasının sonucunun beklenmesi gerekip gerekmediğinin hiç tartışılmamış olması bulunur.
Bilirkişi ve Yerinde İnceleme
Sınır, muvazaa ya da katkı iddialarında keşif ve teknik inceleme belirleyici olur. Keşiften önce hangi sorunun uzmana yöneltileceği dilekçeyle netleştirilmezse, rapor genel ifadelerle döner ve ikinci bir keşif ihtiyacı doğar.
Kapanış Notu
Bu yazı genel bir yol haritasıdır; tapu kaydının geçmişi ve sözleşme metni her dosyada farklı sonuçlar doğurur. Taşınmazınıza ilişkin bir işlem yapmadan önce belgeleri bütün halinde değerlendirecek bir hukukçudan görüş almanız önerilir.