Kat mülkiyetine tabi yapılarda tahliye talepleri iki ayrı kaynaktan doğar: kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve kat malikleri kurulu kararına dayanan çıkarma talepleri. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu iki yolu farklı usullere bağlar; ikisinin karıştırılması, dosyanın ilk aşamada reddiyle sonuçlanabilir.
Hangi Yol, Hangi Dayanak?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli icra takibi yapılabilir; burada ödeme emrine itiraz ve ödeme süreleri belirleyicidir. Buna karşılık bağımsız bölüm malikinin ya da kiracının, yapıya veya diğer kat maliklerine karşı çekilmez hâle gelen davranışları söz konusuysa yol, kat malikleri kurulunun kararına ve mahkemeye başvurmaya dayanır. İki yolun delilleri de farklıdır: birincisinde ödeme kayıtları, ikincisinde kurul kararı, ihtar ve tutanaklar öne çıkar.
Kurul Kararının Usule Uygunluğu
- Toplantı çağrısının tüm kat maliklerine usulüne uygun ulaştırılması
- Yeter sayının toplantı ve karar aşamasında ayrı ayrı sağlanması
- Kararın karar defterine yazılması ve imzalanması
- Karara katılmayan maliklerin durumunun tutanağa geçirilmesi
- Kararın ilgilisine tebliğ edildiği tarihin belgelenmesi
İhtar ve Tebligatta Kırılma Noktaları
Uygulamada dosyaların en sık takıldığı yer tebligattır. İhtarnamenin muhataba değil de kapıcıya bırakılması, adres kayıt sistemindeki adresin güncellenmemiş olması veya ihtarın içeriğinde hangi yükümlülüğün ne zamana kadar yerine getirilmesi gerektiğinin yazılmaması, sonraki tüm adımları sakatlar. İhtar metninde talep açık, süre belirli ve muhatap tek olmalıdır.
Tahliye Aşamasında Kontrol Edilecekler
- Takip talebinde alacak kalemlerini kira, ortak gider ve gecikme unsuru olarak ayırın.
- Ödeme emrine itiraz edilmişse itirazın kaldırılması yolunu takvimlendirin.
- Tahliye kararının kesinleşme durumunu icra dosyasına işletin.
- Fiilî tahliyede muhafaza ve tutanak işlemlerini fotoğrafla destekleyin.
- Ortak gider alacağını tahliyeden bağımsız olarak ayrı bir takiple koruyun.
Değerlendirme
Yönetim planındaki hükümler, kanunun genel çerçevesini önemli ölçüde şekillendirir; bu nedenle her bina için tablo yeniden çıkarılmalıdır. Tahliye adımına geçmeden önce yönetim planı ve kurul kararlarının birlikte incelenmesi, usulden kaynaklanan gecikmeleri azaltır.