Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların ilk sorusu genellikle şudur: bu dosya için arabulucuya gitmek zorunlu mu? Cevap, talebin hukuki niteliğine göre değişir. Tapu iptali ve tescil istemi, taşınmazın aynına ilişkin bir taleptir ve kira ilişkisinden ya da para alacağından farklı bir usul rejimine tabidir. Bu rehber, TMK ve TBK kapsamındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk boyutunu ve usul hatalarını ele alıyor.
Talebin niteliği yolu belirler
Aynı dosyada hem tapu iptali hem de ecrimisil ya da tazminat istenmesi mümkündür. Ancak bu taleplerin dava şartı arabuluculuk bakımından aynı kategoride olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Karma taleplerde en güvenli yaklaşım, her kalemin ayrı ayrı sınıflandırılması ve gerekli ön prosedürün eksiksiz tamamlanmasıdır.
Arabuluculuk masasına gitmeden önce
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve varsa kadastro tutanaklarını temin edin
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu fotoğraf ve tanık bilgisiyle belgeleyin
- Devir işlemine ilişkin ödeme akışını banka kayıtlarıyla ortaya koyun
- Muvazaa iddiası varsa, devir tarihindeki malvarlığı ve aile ilişkilerini kronolojik yazın
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki bir uyuşmazlık varsa yönetim planı ve kat malikleri kararlarını ekleyin
Anlaşma metnini kurarken
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisini tereddütsüz biçimde yazın.
- Tescil, terkin veya devir yükümlülüğünün hangi tarafta olduğunu açıkça belirtin.
- Ödeme ile devrin karşılıklı sırasını ve gecikme hâlinde ne olacağını düzenleyin.
- Anlaşmanın icra edilebilirliği için gerekli şerhin alınmasını ihmal etmeyin.
- Anlaşma dışında kalan talepleri metinde açıkça saklı tutun.
Usule aykırılığın maliyeti
Zorunlu bir ön prosedürün atlanması, dosyanın esasına hiç girilmeden sonuçlanmasına yol açar ve yeniden başvuru zaman kaybı doğurur. Buna karşılık gereksiz yere arabuluculuğa başvurulması, taşınmazın devri riskini artıran bir bekleme süresi yaratabilir; bu ihtimalde tapu kaydına şerh konulması ayrıca değerlendirilmelidir.
Kayıt üzerindeki değişiklikleri izlemek
Süreç boyunca tapu kaydının periyodik olarak kontrol edilmesi, üçüncü kişiye devir hâlinde hızlı hareket edilmesini sağlar. Devrin iyiniyetli üçüncü kişiye yapılması, uyuşmazlığın hukuki zeminini bütünüyle değiştirebilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın edinim biçimi ve taraflar arasındaki ilişki farklı bir yol haritası gerektirebilir. Adım atmadan önce tapu kayıtlarının bir hukukçuyla birlikte incelenmesi yerinde olur.