Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında süreç genellikle satış yoluyla sonuçlanır ve kimse istediği neticeyi tam olarak elde edemez. Arabuluculuk aşaması, aynen taksim, ifraz veya paylardan birinin diğerine devri gibi seçeneklerin hâlâ masada olduğu tek aşamadır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde hazırlanan bu liste, bu aşamayı usul hatasıyla kaybetmemeye odaklanır.
Görüşmeye Oturmadan Önce Taşınmazın Fotoğrafını Çekin
Arabuluculuk masasında pazarlığı belirleyen şey duygusal argüman değil, elde tutulan veridir. Görüşme öncesi hazırlanması gereken asgari set şudur: güncel tapu kaydı ve takyidat listesi, imar durumu, kadastral çap veya krokisi, kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı, varsa kira sözleşmeleri ve güncel değer tespiti. Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı çoğu zaman imar ve ifraz verilerinden anlaşılır.
Elbirliği Mülkiyeti Varsa Tarafları Eksiksiz Belirleyin
Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda paydaş listesi ilk bakışta göründüğünden daha geniştir. Mirasçılık belgesi güncel değilse veya ara vefatlar işlenmemişse, hem arabuluculuk süreci hem de sonraki dava taraf teşkili sorunuyla karşılaşır. Yurt dışında yaşayan veya vasi ya da kayyım temsili gereken paydaşlar için tebligat ve temsil planı baştan yapılmalıdır.
Usule Aykırı İşlemin Yol Açtığı Kayıplar
- Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı güncel mevzuattan doğrulanmadan dava açılması
- Arabuluculuk başvurusunda paydaşlardan bazılarının gösterilmemesi
- Anlaşma belgesinin tapu siciline uygulanamayacak kadar belirsiz yazılması
- İcra edilebilirlik şerhi gerekliliğinin gözden kaçırılması
- Ecrimisil, kira geliri veya masraf alacaklarının anlaşma kapsamına açıkça alınmaması
Anlaşma Metnini Tapuda Uygulanabilir Kurun
Anlaşma belgesi, sicil memurunun ve gerektiğinde icra dairesinin tereddütsüz uygulayabileceği netlikte olmalıdır: hangi paydaşın hangi ada, parsel ve bağımsız bölümü ne bedelle devralacağı, ödemenin takvimi, masrafların paylaşımı, devir gerçekleşmezse ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Anlaşmanın kapsamı dışında bırakılan konuların hangi yolla çözüleceği de belirtilmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa Sonraki Adım
- Görüşmede ortaya çıkan sayısal tekliflerinizi ve gerekçelerinizi kayda geçirin.
- Aynen taksim talebiniz varsa teknik dayanağını dava dosyasına taşıyın.
- Satış ihtimaline karşı öncelikli alım ve paydaşlar arası satış senaryosunu hesaplayın.
- Taşınmazdaki kullanım ve gelir uyuşmazlığı için ayrı talep planı yapın.
Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı sürecin yönünü tamamen değiştirebilir. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; görüşmeye girmeden önce tapu ve imar belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olacaktır.