Kira artışı uyuşmazlıkları çoğu zaman tek başına kalmaz; ödenmeyen fark alacağı kısa sürede icra takibine, oradan da tahliye tartışmasına evrilir. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde yürüyen bu süreçte usule aykırı bir ihtar ya da eksik bir bildirim, haklı görünen tarafı da zorda bırakır. Aşağıdaki kontrol listesi, artış talebinden tahliye aşamasına uzanan zinciri adım adım denetlemek için hazırlanmıştır.
Artış Talebinin Dayanağını Netleştirmek
Öncelikle sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığı belirlenir. Sözleşmedeki oran ile kanunun öngördüğü üst sınır çatıştığında hangisinin uygulanacağı, kira ilişkisinin niteliğine ve dönemine göre değişir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde uyarlama talebi ayrı bir dava konusudur ve fiilen tahsil edilecek bedeli doğrudan değiştirmez. Bu ayrım yapılmadan gönderilen bir artış bildirimi, sonraki tüm adımları tartışmalı hale getirir.
İhtarnamenin Usulü
İhtarnamede alacağın hangi aylara ait olduğu, tutarı ve ödeme için tanınan süre açıkça gösterilmelidir. Muhatabın doğru gösterilmesi, birden çok kiracı varsa hepsine ayrı ayrı tebliğ yapılması ve tebliğ belgelerinin saklanması gerekir. Belirsiz tutarlı ya da tebliği ispatlanamayan bir ihtar, tahliye talebinin dayanağını ortadan kaldırabilir.
Artış Uyuşmazlığı ile Tahliyeyi Ayırmak
Bedelin tespiti ile tahliye talebi farklı hukuki temellere dayanır. Kiracı, artış oranına itiraz ederken kabul ettiği tutarı ödemeye devam ederse temerrüt tartışmasının kapsamı daralır. Kiraya veren açısından ise tahliye sebebinin baştan doğru seçilmesi belirleyicidir; temerrüt, ihtiyaç ve tahliye taahhüdü birbirinin yerine kullanılamayacak sebeplerdir.
Süreç Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı ve tüm ekleri dosyada mı?
- Ödeme kayıtları banka dekontlarıyla aylık olarak eşleştirildi mi?
- Artış bildiriminin gönderim ve tebliğ tarihi belgelendi mi?
- Depozito, ortak gider ve aidat kalemleri kira bedelinden ayrıştırıldı mı?
- Takip talebinde istenen tutar ile ihtarnamedeki tutar birbirini tutuyor mu?
- Kat mülkiyetine ilişkin yükümlülükler ayrı bir başlık altında değerlendirildi mi?
İcra Aşamasında Kaybedilen Haklar
Takip başladıktan sonra kiracının itiraz süresini kaçırması, sadece borcu değil tahliye tartışmasını da kesinleştirebilir. Buna karşılık kiraya verenin takip talebinde tahliye istemini açıkça belirtmemesi, sonradan bu talebi ileri sürmesini güçleştirir. Her iki taraf için de kritik olan nokta aynıdır: tebligat, süre ve tutar üçlüsünün tek bir takvim üzerinde izlenmesi.
Yukarıdaki başlıklar genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, sözleşme metni ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden veya itiraz süresi işlemeye başlamışken bir avukatla görüşmeniz yerinde olur.