Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman aynı binada yaşamaya devam eder; bu nedenle uzlaşma yolu yalnızca hukuki değil pratik bir tercih olarak da öne çıkar. Ancak arabuluculuk masasına eksik belgeyle oturmak, varılan anlaşmanın uygulanabilirliğini zayıflatır. Aşağıdaki kontrol listesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesinde masaya oturmadan önce tamamlanması gereken adımları toplar.
Uyuşmazlığın Dayanağını Belirlemek
İlk soru, talebin bir kat malikleri kurulu kararına mı yoksa doğrudan bir hakka mı dayandığıdır. Ortak alan kullanımı, gider paylaşımı, eklenti ve bağımsız bölüm sınırı ile projeye aykırı tadilat iddiaları farklı zeminlerde tartışılır. Yönetim planında konuya ilişkin özel bir düzenleme varsa, çözüm önce bu metin üzerinden aranmalıdır; yönetim planı maliklerin kendi aralarındaki temel belgedir.
Masaya Getirilecek Belge Seti
- Güncel yönetim planı ve varsa değişiklikleri.
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları; toplantı çağrısı ve hazır bulunanların kaydı.
- İşletme projesi ile gider paylaşım tablosu ve ödeme dökümleri.
- Tapu kaydı, mimari proje ve eklenti durumunu gösteren belgeler.
- Tadilat iddialarında öncesi ve sonrası fotoğraflar ile teknik değerlendirme yazıları.
- Yöneticiye ya da malike gönderilen ihtar ve tebligat kayıtları.
Usule Aykırı Kurul Kararı Riski
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun ulaştırılmaması.
- Gündemde bulunmayan bir konuda karar alınması.
- Karar için aranan çoğunluğun konu türüne göre değiştiğinin gözden kaçırılması; bazı kararlar nitelikli çoğunluk, bazıları oybirliği gerektirir.
- Karar defterine geçirilmeyen ya da imzalanmayan kararların sonradan dayanak gösterilmesi.
- Karara muhalefetin yazılı olarak kaydedilmemesi.
Anlaşma Belgesini Uygulanabilir Kılmak
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin işe yaraması, içeriğinin ölçülebilirliğine bağlıdır. Kim, neyi, hangi tarihe kadar ve hangi standartta yapacak sorularının cevabı metinde yazılı olmalıdır. Ödeme yükümlülüğü varsa taksit tarihleri ve gecikme halinde ne olacağı; tadilatın eski hale getirilmesi söz konusuysa işin kapsamı ve teslim tarihi belirtilmelidir. Belgenin icra edilebilirliğine ilişkin şerh konusunun da masada değerlendirilmesi yerinde olur.
Kapanış Değerlendirmesi
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sonuç, çoğunlukla yönetim planı ile proje arasındaki uyumun okunmasına bağlıdır. Bu içerik genel çerçeve sunar; binanın kendi belgeleri ve kararların geçmişi tabloyu değiştirebileceğinden, görüşme öncesinde hukuki değerlendirme alınması önerilir.