Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, TBK'nın kira hükümleri çerçevesinde ele alınır ve dava yoluna gidilmeden önce arabuluculuk aşamasından geçer. Taşınmazın niteliğine göre TMK'nın mülkiyete ilişkin kuralları ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti düzeni de tabloya girer. Bu aşamanın usulüne uygun yürütülmemesi, sonraki dava dosyasını baştan sakatlar.
Talebi Dayanağıyla Birlikte Kurmak
Artış talebi, sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığına göre farklı zeminlere oturur. Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa tartışma bu kaydın uygulanması etrafında yürür; kayıt yoksa ya da uzun süredir yenilenen bir kira ilişkisi varsa değerlendirme farklı olur. Görüşmeye gitmeden önce sözleşme tarihi, süre uzamaları, son ödenen bedel ve ödemelerin hangi kanaldan yapıldığı yazılı bir özet halinde hazırlanmalıdır.
Arabuluculuk Toplantısına Getirilecek Sayısal Zemin
- Kira ödemelerinin banka dekontlarıyla dönemsel dökümü
- Taşınmazın konumu, brüt ve net alanı, kullanım amacı
- Aynı bina veya çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin ilan ve sözleşme örnekleri
- Kiralanana yapılan masrafların ve ortak gider paylarının dökümü
- Tarafların karşılıklı yazışmaları ve varsa daha önce yapılan artış görüşmeleri
Usule Aykırı İşlem Riskinin Yoğunlaştığı Noktalar
- Başvurunun kiracı ve kiraya veren dışındaki bir kişi adına yapılması; paylı mülkiyette taraf teşkilinin eksik kurulması.
- Başvuru formunda uyuşmazlık konusunun kira tespiti mi tahliye mi olduğunun açıkça yazılmaması.
- Toplantılara katılmama nedeniyle sonraki aşamada yargılama giderleri bakımından olumsuz sonuçla karşılaşılması.
- Son tutanakta talebin kapsamının yanlış yazılması ve dava dilekçesinin bu tutanakla örtüşmemesi.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Taraflar anlaştığında belgenin içeriği, sonraki dönemler bakımından da uygulanabilir olmalıdır. Yeni bedelin hangi aydan itibaren geçerli olacağı, ödeme günü, geçmiş döneme ilişkin fark doğuyorsa bunun nasıl kapatılacağı ve gelecek yıllar için bir yöntem belirlenip belirlenmediği açıkça yazılmalıdır. Depozito ve ortak giderlere ilişkin düzenleme yapılmaması, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık doğurur. Belgeye icra edilebilirlik kazandırılmasının koşulları da baştan konuşulmalıdır.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşme sonuçsuz kalırsa dava aşamasına geçilir ve bu aşamada arabuluculuk tutanağı dosyanın ilk belgesi olur. Bu nedenle tutanaktaki taraf bilgileri, talep tanımı ve tarih, dava dilekçesiyle birebir uyumlu olmalıdır. Kira ilişkisi devam ederken açılan davalarda ödemelerin aksatılmaması ayrıca önem taşır; ödeme düzenindeki bir kesinti, uyuşmazlığın konusunu tahliye tartışmasına kaydırabilir.
Bu metin yol gösterici bilgi sunar; sözleşmenin türü, taşınmazın kullanım amacı ve kira ilişkisinin süresi değerlendirmeyi değiştirir. Görüşme tarihinden önce sözleşmenizi bir hukukçuyla okumanız, masaya hazırlıklı oturmanızı sağlar.