Tahliye talepleri, sebebi doğru seçilmediğinde ya da bildirim usulü aksadığında aylarca süren bir gecikmeye dönüşür. Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türk Medeni Kanunu (TMK) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen kira uyuşmazlıklarında, arabuluculuk aşamasının dava şartı niteliği süreç planlamasını baştan değiştirmiştir.
Önce tahliye sebebi netleşmelidir
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tek bir yol değildir. Kira bedelinin ödenmemesi, gereksinim iddiası, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi ya da kiracının tahliye taahhüdü birbirinden farklı koşullara ve farklı takvimlere tabidir. Sebep karıştırıldığında, doğru olan iddia bile usulden sonuçsuz kalır. Bu nedenle ilk adım, elde bulunan belgenin hangi sebebi desteklediğini belirlemektir.
Arabuluculuk aşamasını verimli kullanmak
Kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu aşama çoğu zaman formalite gibi görülür; oysa taraflar arasında ödeme planı, tahliye tarihi ve devir koşulları üzerinde yapılandırılmış bir anlaşma kurulabilecek tek hızlı zemindir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik kaydıyla düzenlenmesi, sonradan yeni bir dava açma ihtiyacını ortadan kaldırabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava dilekçesinin eki olarak dosyaya konulmalıdır.
Bildirim ve ihtarda usule aykırılık
- İhtarın kiracının güncel adresine değil eski adrese gönderilmesi
- Muhataba tebliğ edilmeyen ihtarın tebliğ edilmiş sayılması
- İhtar metninde ödenmeyen kira dönemlerinin ayrıntısıyla gösterilmemesi
- Birden fazla kiracı varsa hepsine ayrı ayrı bildirim yapılmaması
- Taahhüt belgesinin tarihi ve içeriği bakımından tartışmalı bırakılması
Bu eksikliklerin ortak sonucu, sürenin hiç işlememiş sayılmasıdır. Tebligat parçası bu nedenle dosyanın en değerli belgelerinden biridir ve aslı özenle saklanmalıdır.
Görev, yetki ve takip yolu
Tahliye talebi kimi hâlde sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla, kimi hâlde icra dairesi üzerinden takip yoluyla ileri sürülür. Yolun seçimi, sebebe ve elde bulunan belgeye bağlıdır. Yanlış yol seçildiğinde harç ve zaman kaybının ötesinde, karşı tarafa savunma hazırlama fırsatı verilmiş olur.
Tahliye sonrası hesaplaşma
Taşınmazın teslimi süreci bitirmez. Depozito iadesi, hasar tespiti, aidat ve abonelik borçları için teslim anında karşılıklı imzalı bir tespit tutanağı düzenlenmesi, sonraki uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; sözleşmenin türü ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Tahliye adımına geçmeden önce belgelerinizin bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.