Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen, çoğu zaman tarafların haklılığı değil izlenen usuldür. TBK'daki tahliye sebeplerinin her biri kendi şekil şartlarına ve kendi süresine sahiptir; sebep yanlış seçildiğinde dava esasa girilmeden reddedilebilir. Aşağıdaki başlıklar, usule aykırı işlem nedeniyle bir kira döneminin kaybedilmesini önlemeye yöneliktir.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Seçin
Gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, iki haklı ihtar ve yazılı tahliye taahhüdü birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ispat konusu farklıdır: gereksinimde samimiyet ve süreklilik aranırken, temerrütte ihtarın usulüne uygunluğu belirleyicidir. Dava dilekçesinde birden çok sebep ileri sürülecekse, her sebep için dayanak vakıaların ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.
İhtar ve Bildirimlerde Şekil
- İhtarnamede verilen sürenin ve ödenmesi istenen tutarın açıkça yazılması
- Muhatabın ve adresin sözleşmedeki bilgilerle uyumlu olması
- Ödeme yapılmaması hâlinde tahliye isteneceğinin belirtilmesi
- Bildirimin tebliğ tarihinin belgeyle sabitlenmesi
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılması
Kira Tespiti Ayrı Bir Dosyadır
Kira bedelinin güncellenmesi talebi, tahliye davasından bağımsız yürür. Yeni dönemde uygulanacak bedelin belirlenmesi isteniyorsa, kural olarak yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa bildirim yapılması ya da dava açılması aranır; aksi hâlde tespit kararı ancak izleyen dönem için sonuç doğurur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin belirlenmesinde emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu birlikte değerlendirilir. TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak alan ve yönetim planı kısıtları da kullanım biçimini etkileyebilir.
Dava Öncesi Denetim
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama atlandığında dava usulden reddedilir. Ayrıca sözleşmenin aslı, ödeme kayıtları, tapu kaydı ve varsa taahhüt belgesi baştan derlenmelidir.
Not
Yukarıdaki bilgiler genel çerçevededir. Kiralananın niteliği ve sözleşmenin kuruluş tarihi uygulanacak hükümleri değiştirir. Adım atmadan önce dosyanın hukuki değerlendirmeden geçirilmesi yerinde olur.