Kat mülkiyetine tabi yapılarda anlaşmazlıkların büyük kısmı, kararın içeriğinden çok kararın nasıl alındığına ve itirazın ne zaman yapıldığına dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu süreleri kısa tuttuğu için, usule aykırı bir toplantı bile zamanında dava açılmadığında sonuç doğurmaya devam edebilir. Bu rehber süre yönetimini merkeze alır.
Sürenin Başlangıcını Doğru Tespit Etmek
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan malik bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir aylık süreye tabidir. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır işler. Öğrenme anının ispatı bu noktada belirleyicidir; tebliğ, elden imza veya yazılı bildirim kaydı yoksa süre tartışması davanın esasının önüne geçer.
Toplantı ve Karar Usulünün Denetimi
Çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yeter sayının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, oy hakkının arsa payına göre mi malik sayısına göre mi kullanıldığı ve karar defterinin imzalanıp imzalanmadığı ayrı ayrı incelenmelidir. Kanunun oybirliği aradığı konularda çoğunlukla karar alınması, kararı en baştan sakatlayan bir usul sorunudur.
Süre Kaybı Doğuran Tipik Hatalar
- Çağrı belgesinin saklanmaması, gündemin karar defterine işlenmemesi
- Yöneticiye yapılan sözlü itirazın dava süresini durdurduğunun sanılması
- Ortak gider borcuna itiraz ile karar iptalinin aynı dosyada karıştırılması
- Kiracıya yapılan bildirimin malike yapılmış sayılması
- Proje ve yönetim planı hükümlerinin karar öncesinde okunmaması
Ortak Gider ve İcra Takvimi
Ortak gider alacakları bakımından yönetici tarafından başlatılan takipler ile karar iptali davası farklı takvimlerde ilerler. Takibe itiraz edilmemesi, kararın hukuka uygunluğu tartışılırken borcun kesinleşmesine yol açabilir. Bu nedenle iki süreç tek bir tabloda izlenmeli, ödeme günü, ihtar tarihi ve takip tarihi aynı listede tutulmalıdır.
Dava Öncesi Kısa Kontrol
- Karar tarihi ve öğrenme tarihi belgeyle sabitlenir.
- Karar defteri örneği ve hazirun listesi temin edilir.
- Yönetim planının ilgili maddeleri kararla karşılaştırılır.
- Talep, iptal ve gerekirse duruma göre eski hâle getirme biçiminde ayrı ayrı yazılır.
Her yapının yönetim planı farklı olduğundan, burada anlatılan çerçevenin somut binaya uyarlanması gerekir. Süre hesabında tereddüt varsa değerlendirmenin gecikmeden yapılması önerilir.