Kira artışı, taraflar arasında en sık ihtilaf doğuran ancak en çok yanlış zamanlamayla yürütülen konudur. Türk Borçlar Kanunu artış oranına ve artışın hangi usulle istenebileceğine sınır çizer; buna rağmen uygulamada ihtar tarihleri, kira dönemi başlangıcı ve dava zamanı birbirine karıştığı için hak kaybı yaşanır. Bu rehber, kira artışında takvim kurmayı esas alır.
Artış Oranının Yasal Çerçevesi
Konut kiralarında, sözleşmede artış kararlaştırılmış olsa dahi yenilenen dönem kirası bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması, o oranın uygulanabileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi ayrı bir değerlendirmeye tabidir.
Kira Dönemi Takvimi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira yılının hangi ayda döndüğü
- Artış talebinin hangi tarihte ve hangi yolla bildirildiği
- Kiracının artışlı bedeli ödemeye başladığı ya da eski bedelde ısrar ettiği an
- Kira tespit davası açılacaksa dönem başına göre hesaplanan zamanlama
- Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılıp yapılmadığı
İhtarın Usulü Neden Belirleyici?
Kira bedelinin ödenmemesi ya da eksik ödenmesi halinde gönderilen ihtarnamenin içeriği, sonraki tahliye sürecinin tamamını belirler. İhtarda hangi aylara ait hangi tutarın istendiği açıkça yazılmamışsa, ihtar geçerli sayılmayabilir. Aynı şekilde ihtarın kiracının bilinen son adresine usulüne uygun tebliğ edilmemesi, süreyi hiç başlatmaz. Tebligat parçasının aslının saklanması, bu nedenle sözleşmenin kendisi kadar önemlidir.
Eksik Ödeme mi, Ödememe mi?
Kiracının artışı kabul etmeyip eski bedeli yatırmaya devam etmesi, dosyayı iki farklı hukuki zemine taşır. Bir yanda ödenmeyen fark alacağı, diğer yanda kira bedelinin tespiti talebi bulunur. Bu iki talebin karıştırılması, icra takibinin itirazla durmasına ve sürecin baştan kurulmasına neden olur. Fark alacağı için takip başlatılmadan önce, talep edilen tutarın dönem dönem hesaplanmış bir tablo halinde hazırlanması gerekir.
Sık Karşılaşılan Usul Hataları
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda malik değişikliğinin sicilden doğrulanmaması, birden fazla malik varken tek malik adına işlem yapılması, sözleşmeye taraf olmayan kişiye ihtar gönderilmesi bu grupta en çok görülen hatalardır. Her biri, esasa hiç girilmeden dosyanın reddiyle sonuçlanabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve somut sözleşme metninin yerine geçmez. Kira dönemi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunması yerinde olur.