Kira uyuşmazlıklarında tahliye talepleri sıklıkla esastan değil, süresinde yapılmayan veya şekline uygun düzenlenmeyen bildirimler yüzünden sonuçsuz kalır. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerinin her birine ayrı bir zaman rejimi bağladığından, dosyanın ilk sayfasında yapılması gereken iş sebebi seçmek ve takvimini kurmaktır.
Her tahliye sebebinin kendi saati vardır
Gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresine dayanan sona erdirme; hepsi farklı zaman çizgisinde ilerler. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması ya da bu süre içinde dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava süresinin bir kira yılı uzaması, uygulamada en çok atlanan noktadır. Sebep seçilmeden ihtar yazılırsa metin çoğu zaman hiçbir sebebe tam uymaz.
Tahliye taahhüdünde şekil ve zaman
Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş bulunması aranır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan, boş bırakılıp sonradan doldurulduğu ileri sürülen ya da kiracı dışındaki bir kişi tarafından imzalanan taahhütler, dosyanın esasına girilmeden tartışma konusu olur. Taahhütte belirtilen tarihten sonra icra takibi veya dava için öngörülen süreye uyulması da ayrı bir kontrol kalemidir.
Usule aykırılık üreten başlıca noktalar
- İhtarın tüm kiracılara değil yalnızca birine gönderilmesi
- Paylı mülkiyette maliklerin gerekli çoğunluğu sağlanmadan dava açılması
- İhtarnamede sebebin açıkça yazılmaması, genel bir uyarıyla yetinilmesi
- Tebligat adresinin güncellenmemesi ve iade edilen tebligatın takip edilmemesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölüm uyuşmazlığının kira sebebiyle karıştırılması
Takvim kurma yöntemi
- Sözleşme başlangıcı, uzama yılları ve güncel dönem sonu tek tabloya yazılır.
- Seçilen tahliye sebebine bağlı bildirim ve dava süreleri bu tabloya işlenir.
- Gönderilen her ihtar için tebliğ tarihi ayrı sütunda tutulur.
- Son güne değil, öncesindeki iki kontrol tarihine hatırlatma konur.
- Kira bedeli ödemeleri banka kayıtlarıyla dönem dönem eşleştirilir.
Karşı tarafın elindeki savunmalar
Kiracı tarafında en etkili savunmalar, ihtiyacın samimi olmadığı, taahhüdün baskı altında alındığı veya ihtarların usulüne uygun tebliğ edilmediği yönünde yoğunlaşır. Bu nedenle malik tarafında dosya kurulurken ihtiyacın somut belgesi, kiracı tarafında ise ödeme düzenliliği ve yazışma geçmişi baştan derlenmelidir. Türk Medeni Kanunu kapsamındaki mülkiyet durumu da taraf ehliyeti bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.
Burada anlatılanlar genel çerçevedir; sözleşmenin türü ve taşınmazın hukuki durumu süreleri değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü hukuki görüş alınması yerinde olacaktır.