Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın kayıt durumu kadar zamanın doğru okunmasına bağlıdır. TMK'nın mülkiyet ve tescile ilişkin kuralları, TBK'nın sözleşme hükümleri ve kat mülkiyeti ilişkilerinde 634 sayılı Kanun aynı olayın farklı yüzlerini düzenler. Süre hesabındaki tek bir yanlış varsayım, esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açabilir. Bu yazı, süre ve usul riskini azaltmaya yönelik uygulamalı bir kontrol çerçevesi sunuyor.
Zamanaşımı ile Hak Düşürücü Süreyi Ayırmak
Tapu iptali talepleri tek bir süre rejimine tabi değildir. Mülkiyet hakkına dayanan talepler ile sözleşmeye, iradeyi sakatlayan bir sebebe veya muvazaa iddiasına dayanan talepler farklı zaman mantığıyla işler. Bu ayrım yapılmadan hazırlanan dilekçelerde, hak düşürücü nitelikte bir süre zamanaşımı sanılarak savsaklanabilir ya da tersine, hâlâ ileri sürülebilecek bir talep süresi geçmiş kabul edilerek terk edilebilir. Başlangıç noktasının hangi an olduğu, yani öğrenme tarihi mi, tescil tarihi mi yoksa devir işleminin tamamlandığı tarih mi esas alınacağı yazılı olarak tespit edilmelidir.
Kayıt Üzerindeki Koruma Tedbirleri
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesi, kazanılan sonucun uygulanabilirliğini ortadan kaldırabilir. Bu nedenle kayıt üzerine şerh ve tedbir talebi, esas talebin bir eki değil, sürecin ilk halkası olarak planlanmalıdır. Tedbir talebi reddedilirse itiraz yolunun ne kadar süreyle açık olduğu da aynı takvime işlenmelidir.
Görev ve Yetki Yanlışının Bedeli
- Taşınmazın bulunduğu yer kuralının göz ardı edilmesi
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların genel hükümlerle karıştırılması
- Birden fazla taşınmaz varsa taleplerin tek dilekçede eksik gösterilmesi
- Miras ortaklığı bulunduğu halde tüm mirasçıların taraf gösterilmemesi
- Terekeye veya paydaşlığa ilişkin ön adımların atlanması
Belge Toplama Sırası
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve tarihsel kayıt dökümü
- Devre esas alınan sözleşme, vekâletname ve varsa ödeme belgeleri
- Zilyetlik iddiası varsa vergi kayıtları, abonelik ve kullanım belgeleri
- Ölüm hâlinde veraset belgesi ve mirasçılık ilişkisini gösteren kayıtlar
- Taşınmazın fiili durumunu gösteren fotoğraf, kroki ve teknik belgeler
Kısa Bir Uyarı
Tapu dosyalarında süre, çoğu zaman belgelerin toplanmasından daha hızlı işler. Bu nedenle belge eksikliği beklenmeden başvuru takviminin kurulması, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçer. Taşınmazın niteliği ve devir zinciri her dosyada farklı olduğundan, kayıt dökümünüz üzerinden bireysel bir hukuki inceleme yaptırmanız önerilir.