Kira artışı uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman oranı tartışır; oysa dosyaların önemli bölümü ihtarın zamanında ve usulüne uygun gönderilmemesi nedeniyle kaybedilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, artış sürecinin takvimine odaklanır.
Artışın Yasal Sınırı ve Sözleşmedeki Kayıt
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa bile, bu sınır uygulanır. Sözleşmede hiç artış kaydı bulunmaması ise artış istenemeyeceği anlamına gelmez; bu durumda da aynı üst sınır çerçevesinde değerlendirme yapılır.
İhtarın Yeni Döneme Yetişmesi
Artışın yeni kira döneminden itibaren sonuç doğurabilmesi için bildirimin dönem başlamadan önce kiracıya ulaşması gerekir. Kira bedelinin tespiti yoluna gidilecekse, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ulaşan bir yazılı bildirim yapılması ya da sözleşmede artış kaydı bulunması, tespit edilecek bedelin yeni dönem başından itibaren uygulanmasını sağlar. Bildirim geç ulaştığında talep tamamen kaybolmaz, ancak uygulanacağı dönem geriye kayar.
İhtar Metninde Kontrol Edilecekler
- Taşınmazın ve kira sözleşmesinin tereddütsüz tanımlanması
- Yeni dönemin başlangıç tarihinin açıkça yazılması
- Talep edilen yeni bedelin rakamla gösterilmesi
- Bildirimin tüm kiracılara ayrı ayrı gönderilmesi
- Tebliğ tarihini ispatlayan gönderi kaydının saklanması
Kiracı Farkı Ödemezse
- Eksik ödenen fark tutarı dönem dönem hesaplanır.
- Ödenmeyen kira bakımından temerrüt ihtarının koşulları ayrıca değerlendirilir.
- Kira bedelinin tespiti davası ile tahliyeye yönelik talepler ayrıştırılır.
- Banka ödeme kayıtları ve açıklama satırları dosyaya eklenir.
- Uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği kontrol edilir.
Kiracı Tarafında Savunma Hatları
Kiracı açısından ilk kontrol, artışın hangi hukuki dayanağa oturduğudur. Bildirimin ulaşmadığı, dönem başına yetişmediği, üst sınırın aşıldığı veya sözleşmenin yenilenme tarihinin yanlış hesaplandığı hâllerde itiraz somut belgeye dayandırılmalıdır. Ödemelerin kira olarak ve doğru dönem açıklamasıyla yapılması, ileride temerrüt iddiasına karşı en güçlü savunmadır.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyebileceğinden, ihtar göndermeden veya cevaplamadan önce hukuki görüş alınması önerilir.