Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşların önünde iki ayrı yol vardır: kullanımın karşılığını istemek ve ortaklığı sona erdirmek. TBK, TMK ve kat mülkiyeti düzenlemeleri birlikte uygulandığında bu iki yolun usul gerekleri farklılaşır. Buradaki asıl risk, ihtarın hiç çekilmemesi ya da yanlış içerikle çekilmesi nedeniyle talebin dayanaksız kalmasıdır.
İhtarın İşlevi: Ecrimisil İçin Kritik Eşik
Paydaş, kural olarak taşınmazın tamamından yararlanma hakkına sahip olduğu için, diğer paydaşın kullanımı kendiliğinden haksız sayılmaz. Ecrimisil talebinin dayanak kazanması için kullanıma açıkça karşı çıkıldığının, yani intifadan men edildiğinin ortaya konulması aranır. Bu nedenle noter aracılığıyla çekilen ihtarnamenin tarihi, talebin başlangıç noktasını belirler. İhtarda kullanımın hangi tarihten beri sürdüğü, hangi bölümün kullanıldığı ve karşılığının talep edildiği açıkça yazılmalıdır.
İhtarname Hazırlarken Kontrol Edilecekler
- Muhatabın tapudaki adı ile nüfus kayıtlarındaki adının örtüşmesi
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisinin eksiksiz yazılması
- Tebligat adresinin güncel adres kayıt sisteminden teyidi
- Talebin kullanıma son verilmesi mi, karşılığının ödenmesi mi olduğunun ayrılması
- İhtarın tebliğ şerhli örneğinin saklanması
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Usul Sırası
- Güncel tapu kaydı, çap ve varsa imar durumu temin edilir.
- Tüm paydaşların davada yer alması sağlanır; eksik paydaş dosyayı kilitler.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınır ve mirasçılar dahil edilir.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın niteliğine göre değerlendirilir.
- Satış suretiyle giderilme halinde satış memurluğu aşamasının maliyeti hesaba katılır.
Yetki ve Arabuluculuk: İki Kritik Eşik
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir; başka bir yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Ayrıca yapılan kanun değişikliğiyle taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Bu iki eşikten biri atlandığında dosya esasa hiç girmez ve harç ile gider avansı boşa harcanmış olur.
Kira İlişkisi Varsa Tablo Değişir
Taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilmişse, paydaşın talebi ecrimisil değil kira alacağının payı oranında paylaşımına yönelir. Kiracıya karşı tahliye istenecekse, kira sözleşmesinin türüne göre ihtar ve süre koşulları ayrıca işler. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlık ile kiracıya karşı yürütülen süreç birbirine karıştırıldığında, iki dosyada da usul eksikliği doğar.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Paydaşlık oranları, taşınmazın niteliği ve kullanım geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtar çekmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz uygun olur.