Tapu iptal ve tescil davalarında dosyanın en kırılgan noktası, hukuki sebebin doğru seçilmesi ve taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyecek tedbirin zamanında istenmesidir. Bu rehber, ihtar aşamasından tedbir talebine uzanan usul zincirini kurar ve usule aykırı işlem riskini azaltacak kontrolleri verir.
Bu Davada İhtarın Rolü Sınırlıdır
Tapu iptal ve tescil talebi, mülkiyet hakkına dayanan ayni nitelikte bir taleptir; bu nedenle dava açmadan önce ihtar çekilmesi kural olarak zorunlu değildir. Buna karşılık ihtar, karşı tarafın iyi niyet savunmasını zayıflatması ve uyuşmazlığın hangi tarihte bilindiğini göstermesi bakımından işlevlidir. Sözleşmeden dönme, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ihlali ya da bedelin ödenmemesi gibi taleplerin tapu iptali ile birlikte ileri sürüldüğü hâllerde ise ihtar doğrudan hukuki sonuç doğurur.
Yetki Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir. Taraflar aksini kararlaştıramaz, mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır. Görev yönünden ise asliye hukuk mahkemesi genel yetkili mahkemedir; ancak talep kat mülkiyeti veya miras ilişkisinin başka bir yönüne uzanıyorsa görev değerlendirmesi yeniden yapılmalıdır. Taşınmaza ilişkin ayni uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmamıştır; ancak aynı dosyadaki kişisel nitelikli para talepleri için ayrı değerlendirme gerekir.
Hukuki Sebep Seçimi Delil Listesini Belirler
- Muris muvazaası iddiasında satış bedelinin ödendiğine dair banka kayıtları ve mirasbırakının ekonomik durumu
- Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kurulu raporları ve devir tarihine yakın tıbbi kayıtlar
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında vekâletnamenin kapsamı ve devir bedelinin akıbeti
- Kadastro ve zilyetlik iddialarında tapu kayıt zinciri ile kadastro tutanakları
- Her hâlde taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerine ilişkin karşılaştırmalı veriler
Tedbir Talebi Davadan Önce Düşünülür
Dava sürerken taşınmazın devredilmesi, kararın uygulanmasını fiilen imkânsız hâle getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına dava şerhi konulması veya ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelir. Talep reddedilirse karara karşı itiraz yolu süresinde kullanılmalıdır. Tedbir kararı verilmesi hâlinde ise teminatın süresinde yatırılmaması kararın kendiliğinden kalkmasına yol açar; bu, uygulamada en sık rastlanan usul kaybıdır.
Değerlendirme
Taşınmaz uyuşmazlıklarında geri dönülemez sonuçlar hızlı doğar; bu yüzden ilk hafta içinde yapılacak kayıt incelemesi, davanın kalan tüm aşamalarından daha belirleyici olabilir. Yukarıdakiler genel bilgilendirme amaçlıdır; tapu kaydınızın geçmişi ve devir işleminin niteliği farklı bir yol gerektirebileceğinden, dava açılmadan önce dosyanın bir avukatla incelenmesi önerilir.