Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde davanın kaderi çoğu kez dava dilekçesinden önce, gönderilen ihtarnamede belirlenir. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen tahliye süreçlerinde, dayanılan sebebe göre ihtarın içeriği ve zamanı değişir. Yanlış kurgulanmış bir ihtar, esasen haklı olan kiraya vereni bir kira dönemi daha bekletebilir.
Sebep Değişince İhtar da Değişir
Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın gereksinim nedeniyle boşaltılması, tahliye taahhüdüne dayanma ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışı birbirinden bağımsız hukuki sebeplerdir. Her biri farklı bir ön işlem gerektirir; birinde zorunlu olan ihtar, diğerinde aranmayabilir. Bu nedenle ilk adım, dayanılacak sebebin tek ve net biçimde belirlenmesidir.
Temerrüt İhtarında Süre Unsuru
Kira bedelinin ödenmemesi halinde gönderilen temerrüt ihtarında kiracıya ödeme için süre verilmesi gerekir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre kanunda en az otuz gün olarak belirlenmiştir ve daha kısa süre verilmesi ihtarı geçersiz kılar. İhtarda hangi aylara ait kira bedelinin ödenmediği, tutarlar ve ödemenin yapılacağı hesap açıkça gösterilmelidir. Ayrıca süre içinde ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı uyarısına yer verilmelidir.
İki Haklı İhtar Kurgusu
Kiracının bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olması ayrı bir tahliye sebebidir. Burada dikkat edilmesi gereken, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı dönemlere ilişkin olması, her birinin ayrı ayrı haklı sayılabilmesidir. Aynı ödenmemiş borç için art arda gönderilen ihtarlar bu şartı karşılamaz.
İhtarname İçeriği Kontrol Listesi
- Taraflar, kiralananın adresi ve sözleşme tarihi eksiksiz yazıldı mı
- Ödenmeyen dönemler ve tutarlar kalem kalem gösterildi mi
- Verilen süre kanuni asgari süreden kısa mı
- Fesih ve tahliye davası uyarısı metne konuldu mu
- İhtar, kiracının bilinen son adresine noter aracılığıyla gönderildi mi
Tebligatın Usulsüzlüğü Riski
İhtarın hukuken sonuç doğurması tebliğ anına bağlıdır. Adres yanlışlığı, tebliğ evrakındaki eksik şerhler veya kiracının fiilen oturduğu adresin araştırılmaması, tebligatı usulsüz hale getirir ve verilen sürenin işlemediği sonucunu doğurur. Birlikte kiracılık veya kefalet ilişkisi varsa, ihtarın kimlere yöneltileceği ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme metni, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtarnameyi göndermeden önce dosyaya özgü hukuki değerlendirme alınması yerinde olacaktır.