Kira uyuşmazlıklarında aynı ilişkiden doğan iki talep, iki farklı yolla yürür: kira bedelinin belirlenmesi bir dava konusudur, kira ödenmemesi nedeniyle tahliye ise büyük ölçüde icra dairesinden başlar. Bu ayrımın karıştırılması, aylar süren bir gecikmeye yol açar.
Artış Oranının Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını öngörür. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, bu sınırı ortadan kaldırmaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise bedel, endeksle birlikte kiralananın durumu ve emsal bedeller gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Kira Tespit Davasında Görev ve Süre
Kira bedelinin tespiti davası sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya bildirimde bulunulmuş olması ya da bu süre içinde davanın açılması hâlinde, tespit edilecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu bildirim yapılmamışsa, tespit kararı sonraki döneme etki eder; oysa çoğu dosyada bu ayrıntı gözden kaçırılır.
Arabuluculuk Şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık icra dairesinde başlatılan takipler ile bu takiplere bağlı icra mahkemesi işleri bu şartın dışında kalır. Dolayısıyla tahliye talebinin dava yoluyla mı yoksa takip yoluyla mı ileri sürüldüğü, arabuluculuğun gerekip gerekmediğini de belirler.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Hattı
- Ödenmeyen kira için icra dairesinden tahliye talepli ödeme emri gönderilir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınan ödeme süresi, genel takiplerden farklıdır ve daha uzundur.
- Süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, icra mahkemesinden tahliye istenir.
- İtiraz edilmişse önce itirazın kaldırılması gündeme gelir.
Usule Aykırı İşlemin Yansımaları
- Tahliye taahhüdünün tarih ve imza yönünden tartışmalı olması
- Ödeme emrinde kira dönemlerinin ve tutarların ayrı ayrı gösterilmemesi
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararlarının göz ardı edilmesi
- TMK'ya dayanan taşınmaz uyuşmazlıklarıyla kira uyuşmazlığının tek dilekçede birleştirilmesi
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin süresi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirir. Bildirim göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız, sürecin baştan doğru kurulmasını sağlar.