Bir taşınmaz üzerinde hem mülkiyetin kime ait olduğu tartışılıyor hem de fiilen oturan kişinin çıkarılması isteniyorsa, dosya iki farklı usul rejiminin kesiştiği noktada ilerler. TMK ve TBK hükümleri mülkiyet ve kira ilişkisini düzenlerken, tahliyenin icra yoluyla gerçekleştirilmesi ayrı bir usule tabidir. Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerde 634 sayılı Kanun hükümleri de tabloya eklenir. Bu rehber, iki hattın nasıl ayrı yürütüleceğini anlatıyor.
Mülkiyet Hattı: Tapu İptali ve Tescil
Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalar taşınmazın aynına ilişkindir. Bu davalarda görev asliye hukuk mahkemesindedir ve yetki kuraldan farklı olarak kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Tarafların yerleşim yerine göre başka bir mahkemede açılan dava, yetkisizlik nedeniyle reddedilir ve süre kaybı doğar. Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması talebinin ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi, taşınmazın dava sırasında üçüncü kişiye devredilmesi riskini azaltır.
Zilyetlik Hattı: Tahliye
- Kira sözleşmesine dayalı tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesi aracılığıyla tahliye istemli takip başlatılabilir; ödeme emrine itiraz edilirse itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra hukuk mahkemesinde incelenir.
- Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; icra takibi bakımından ise bu şart aranmaz.
- Mülkiyete dayalı olarak taşınmazın boşaltılması isteniyorsa dava elatmanın önlenmesi ekseninde kurulur ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
İki Hattın Birbirini Etkilemesi
Tapu iptali davası devam ederken tahliye takibi başlatıldığında, borçlu tarafı çoğu kez mülkiyet uyuşmazlığını itiraz sebebi olarak ileri sürer. Ancak icra hukuk mahkemesindeki inceleme sınırlıdır ve mülkiyetin kime ait olduğu orada çözülmez. Buna karşılık tapu davasının sonucu, kira ilişkisinin kimin nezdinde devam ettiğini etkileyebilir. Bu nedenle iki dosyanın takvimi ortak izlenmeli, bekletici mesele talebinin gerekçesi somut biçimde hazırlanmalıdır.
Usule Aykırı İşlemin Doğurduğu Riskler
Sık görülen hatalar arasında, ihtarnamenin kanunda aranan içeriği taşımaması nedeniyle tahliye sebebinin doğmamış sayılması; tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi tartışmalı olduğu halde tek başına dayanak yapılması; ve tapu iptali davasında husumetin kayıt malikine değil sadece fiili kullanıcıya yöneltilmesi sayılabilir. Ayrıca taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu hallerde davanın tüm paydaşlar yönünden kurulmaması, esasa girilmesini engelleyebilir.
Delil Planı
Tapu kayıtları ve akit tablosu, taşınmazın edinilme sürecine ilişkin banka hareketleri, kira ödemelerinin banka dekontları, elektrik ve su abonelik kayıtları ile keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, dosyanın omurgasını oluşturur. Belgelerin hangi vakıayı ispata yaradığı dilekçede tek tek gösterildiğinde yargılama belirgin biçimde hızlanır.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazın hukuki durumu ve taraflar arasındaki ilişki sonucu doğrudan etkiler. Adım atmadan önce dosyanıza özgü hukuki değerlendirme alınması gerekir.