Aynı taşınmaz üzerinde yaşanan bir uyuşmazlık, sorunun niteliğine göre bambaşka mahkemelerin önüne gidebilir. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın eşya hukukuna ilişkin düzenlemeleri ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bir arada uygulandığında, kat malikleri ile kiracılar arasındaki ihtilaflarda merci seçimi başlı başına bir teknik konu hâline gelir. Bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ile icra yoluyla tahliye arasındaki sınırı çizmeyi amaçlar.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi
Ana gayrimenkulün yönetimi, yönetim planına aykırılık, ortak alan kullanımı, aidat ve gider paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar kat mülkiyeti mevzuatı kapsamında sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki, taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır. Projeye aykırı yapılan tadilatların eski hâle getirilmesi talepleri de kural olarak bu çerçevede değerlendirilir. Uyuşmazlığın kat malikleri arasında değil de üçüncü kişiyle olduğu hâllerde ise görev tablosu değişebilir.
Kira Alacağı ve Tahliye: İki Ayrı Yol
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacaklı, ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar ya da icra dairesinde tahliye talepli takip başlatır. İkinci yol seçildiğinde ödeme emrine itiraz edilirse, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesine yapılır. İcra mahkemesi bu incelemeyi dar yetkiyle ve belgeye dayalı olarak yürütür; kira ilişkisi yazılı belgeyle ispat edilemiyorsa talep reddedilebilir ve süreç baştan mahkemeye taşınmak zorunda kalır.
Yanlış Merci Seçiminin Somut Sonuçları
- Tahliye talebinin görevli olmayan mahkemede açılması nedeniyle aylarca zaman kaybı
- İhtarnamenin usulüne uygun düzenlenmemesi nedeniyle temerrüdün oluşmaması
- Ödeme emrindeki talep kalemlerinin ihtarname ile uyumsuz olması
- Yönetim planına dayalı talebin kira ilişkisiyle karıştırılması
- Tahliye taahhüdüne dayalı takipte tarih ve imza itirazlarının önceden hesaplanmaması
Dosya Hazırlığında İzlenecek Sıra
- Uyuşmazlığın kaynağı belirlenir: mülkiyet ilişkisi mi, kira ilişkisi mi, yönetim ilişkisi mi?
- Tapu kaydı, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte incelenir.
- İhtar ve tebligat tarihleri tek bir takvimde toplanır.
- Talep, alacak ve tahliye bakımından ayrı ayrı kurulur.
- Karşı tarafın olası itirazlarına göre alternatif yol önceden belirlenir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında usul tercihi, sonuca ulaşma süresini doğrudan belirler. Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; taşınmazın hukuki durumu, sözleşme metni ve tebligat geçmişi incelenmeden doğru yol haritası çıkarılamayacağından, süreç başlamadan önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.