Kiralanan taşınmazın boşaltılmasında iki ayrı yol vardır ve bunlar birbirinin alternatifi gibi kullanılamaz. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu süreçte doğru mecrayı seçmemek, aylar süren bir kaybın en yaygın sebebidir.
İki Ayrı Yol, İki Ayrı Merci
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, ödeme emrine rağmen borç ödenmezse tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir. Buna karşılık sözleşmenin sona ermesi, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Aynı olayda her iki sebep bir arada bulunabilir; bu durumda taleplerin ayrı ayrı kurulması gerekir.
Yer Yönünden Yetki ve Zorunlu Ön Aşama
Kira uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar. Ayrıca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranmaktadır. Bu ön aşamanın kapsamının yanlış hesaplanması, doğrudan usulden ret sonucunu doğurur.
İhtar ve Taahhüdün Şekil Şartları
- Temerrüt ihtarında verilen sürenin ve ödenmesi istenen kalemlerin açıkça gösterilmesi gerekir.
- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması aranır.
- Taahhütteki tarihin boş bırakılıp sonradan doldurulduğu iddiası, ispat tartışmasının merkezine oturur.
- İhtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olduğu somut delille desteklenmelidir.
Usule Aykırı İşlem Nerede Ortaya Çıkıyor
Tebligatın kiracının güncel adresine yapılmaması, sürelerin başlangıcını tartışmalı hâle getirir. Bir diğer yaygın hata, icra takibindeki tahliye talebi ile mahkemedeki tahliye davasının aynı dosyada birleştirilmeye çalışılmasıdır. Kira bedelinin bir kısmının kabul edildiği hâllerde, kabul edilen tutarın açıkça gösterilmemesi de itirazın bütününü zayıflatır.
Sürece Başlamadan Önce
- Sözleşme, ekleri ve varsa taahhüt belgesi asıl hâliyle incelenir.
- Ödeme geçmişi banka kayıtları üzerinden aylık tabloya dökülür.
- Taşınmazın fiili kullanım durumu ve alt kiracı bulunup bulunmadığı tespit edilir.
- Gönderilecek ihtarın içeriği, dayanılacak sebeple uyumlu biçimde hazırlanır.
Kira ilişkilerinde her sözleşme kendi şartlarını taşır ve sonucu bu ayrıntılar belirler. Bu nedenle takip veya dava başlatmadan önce dosyaya özel bir hukuki değerlendirme yapılması yararlı olur.