Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, taraflar aynı binada yaşamaya devam ettiği için hızlı ve kalıcı çözüm gerektirir. Bu alanda dava öncesi arabuluculuk şartının kapsamı genişlemiş olduğundan, doğrudan dava açma refleksi çoğu kez usulden ret ile sonuçlanır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde merci ve usul analizi aşağıdadır.
Önce Arabuluculuk Kapsamını Kontrol Edin
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan kapsam içindedir. Aidat alacağı, ortak alan kullanımı ve komşuluk ilişkilerinden doğan taleplerde bu adım atlanamaz. Buna karşılık icra takibine bağlı bazı işlemler ile geçici hukuki koruma talepleri farklı değerlendirilir. Son tutanaktaki taraf ve talep bilgileri, açılacak davanın dilekçesiyle birebir örtüşmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir ve dava, taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Bu kural, kat maliklerinin başka illerde oturması hâlinde bile değişmez. Yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kat malikleri kurulu kararının iptali talepleri de aynı çerçevede değerlendirilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kurul kararının iptali, kanunda öngörülen süre içinde istenmelidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından sürenin başlangıcı, karara katılan malikten farklı belirlenir; bu nedenle kararın tebliğ veya öğrenme anı dosyada açıkça ortaya konmalıdır. Toplantı ve karar defterinin ilgili sayfaları, çağrı belgeleri ve hazirun listesi dilekçe ekinde sunulmalıdır.
Dosyayı Güçlendiren Belgeler
- Tapu kaydı ile yönetim planının güncel örneği
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren bildirimler
- İşletme projesi ve aidat tahakkuklarının dönem dönem dökümü
- Ortak alandaki değişikliğe ilişkin fotoğraf, teknik rapor veya ruhsat belgeleri
- Yönetime yapılmış yazılı başvurular ve bunlara verilen cevaplar
Usule Aykırı İşlem Nerede Doğuyor?
En sık görülen kusur, arabuluculuk başvurusunun yönetici yerine tek tek kat maliklerine ya da tersi biçimde yöneltilmesi ve taraf sıfatının yanlış kurulmasıdır. İkincisi, ortak alanda yapılan değişikliğin niteliğine göre gereken karar yeter sayısının tartışılmaması; bazı değişiklikler oy çokluğu ile alınamaz. Üçüncüsü, aidat alacağı için hem icra takibi hem dava yolunun eşgüdümsüz yürütülmesidir.
Aktarılan bilgiler genel niteliktedir ve her yapının yönetim planı farklıdır. Uyuşmazlığınızda adım atmadan önce yönetim planı ve karar defteri üzerinden hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.