Tahliye tek bir dava türü değildir. TBK'nin kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümleri, TMK'nin mülkiyete dair kuralları ve kat mülkiyetini düzenleyen 634 sayılı Kanun birlikte değerlendirildiğinde, aynı sonuca götüren birden çok yol bulunduğu görülür. Yanlış yolun seçilmesi ise haklı talebi bile aylarca askıda bırakır.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması, ihtiyaç iddiası, yeniden inşa ve tadilat gereği ya da kiracının kendi taahhüdü birbirinden farklı hukuki temellere dayanır. Her sebep kendi ihtar, bildirim ve süre rejimine tabidir. Ödenmeyen kira için işletilen yol ile ihtiyaç nedeniyle açılacak dava aynı hazırlıkla yürütülemez; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması gerekir.
Arabuluculuk Her Tahliye Yolunda Aynı Değil
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı olarak öngörülmüştür. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bakımından bu şart aynı biçimde uygulanmaz. Dolayısıyla önce takip mi yoksa dava mı yolunun seçileceğine karar verilmeli, sonra ön basamak kontrol edilmelidir. Sıralamanın tersine çevrilmesi, dosyanın usulden reddine yol açar.
Görev ve Yetkide Sabit Nokta
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görev sulh hukuk mahkemesindedir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri gündeme gelir. İcra yolu seçilmişse takibin yapılacağı icra dairesinin yetkisi ayrıca denetlenmeli; itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri icra mahkemesinin alanında değerlendirilmelidir.
İhtar ve Tebligat Zinciri
- İhtarın kime, hangi sıfatla ve hangi adrese gönderildiği belirlenir.
- Tebliğ tarihi ile sürelerin başlangıcı tek bir takvimde eşleştirilir.
- Birden çok kiracı ya da kefil varsa her biri için ayrı bildirim yapılır.
- Sözleşme el değiştirmişse devir ve yeni malik durumu belgelenir.
Usulsüz tebligat, tahliye taleplerinde en sık karşılaşılan geri dönüş sebebidir. Sebebin niteliği ve sözleşmenin geçmişi izlenecek yolu değiştireceğinden, işlem başlatılmadan önce dosyanın hukukçu tarafından gözden geçirilmesinde fayda vardır.