Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda iki kural aynı anda işler ve birbirini etkiler: kesin yetki ve dava şartı arabuluculuk. Bunlardan birinin atlanması, esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, tapu iptali ve tescil taleplerinde mercii analizini ve usule aykırı işlem risklerini ele alır.
Yetki Konusunda Taraf İradesi Geçerli Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini kararlaştırmış olsa dahi bu anlaşma sonuç doğurmaz. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse, her biri bakımından yetki ayrı ayrı değerlendirilir. Görev bakımından ise dava kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; ancak taraflar arasındaki ilişki kat mülkiyetinden kaynaklanıyorsa uyuşmazlığın niteliği değişebilir.
Arabuluculuk Aşaması Ne Zaman Zorunlu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin bazı uyuşmazlıklar da bu kapsama alınmıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin dayandığı hukuki sebep, arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağını belirler; talebin adı değil, dayanağı esas alınmalıdır.
Talebin Hukuki Sebebine Göre Değişen Hazırlık
- Muvazaa iddiası: Devir bedelinin ödendiğine dair kayıtlar, taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ve taraflar arasındaki ilişki incelenir
- Ehliyetsizlik iddiası: Devir tarihine yakın tarihli sağlık kayıtları ve varsa vesayet dosyası öne çıkar
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekâletnamenin kapsamı ile yapılan işlemin örtüşmesi denetlenir
- Yolsuz tescil: Tapu kayıt zinciri ve dayanak belgeleri baştan sona çıkarılır
Dava Açılmadan Önce Kontrol Listesi
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi alınır.
- Üçüncü kişiye devir riski varsa tapu kaydına şerh verilmesi için tedbir talebi hazırlanır.
- Arabuluculuk şartının kapsamına girilip girilmediği, talebin dayanağı üzerinden değerlendirilir.
- Son tapu maliki ile birlikte önceki devir halkaları da husumet yönünden gözden geçirilir.
- Harç yükü ve dava değerinin belirlenmesi için değer tespiti yapılır.
İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması ilkesi nedeniyle, devir zinciri uzadıkça sonuç alma ihtimali değişebilir; bu nedenle geçici koruma talebi zaman kaybetmeden değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının durumu, devir tarihi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu belirgin biçimde etkilediğinden, dava öncesinde kayıtlar üzerinden hukuki değerlendirme alınması önerilir.