Kiralanan taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda tahliye istemi ile kira bedelinin tespiti istemi çoğu zaman birlikte gündeme gelir; ancak ikisi aynı dilekçede birleştirilebilecek talepler değildir. Hangi yolun seçileceği, dayanılan sebebe ve elde bulunan belgeye göre daha en başta belirlenmelidir.
Tahliyenin Dayanağına Göre Değişen Yol
TBK, tahliye için birbirinden farklı sebepler öngörür: kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, gereksinim, yeniden inşa ve imar ya da kiracının kusurlu davranışları. Ödenmeyen kira nedeniyle icra takibi başlatılıp ödeme emrine itiraz edilmezse tahliye icra dairesi eliyle istenebilir; itiraz gelirse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık gereksinim veya yeniden inşa sebebine dayanan tahliye, doğrudan dava yoluyla ve kanunda öngörülen süreler gözetilerek ileri sürülür.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir; taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar ise bu kapsamda değildir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanundan kaynaklanan tartışmalar araya girdiğinde, uyuşmazlığın kira ilişkisinden mi yoksa yönetim planından mı doğduğu ayrıştırılmalıdır.
Kira Tespitinde Zamanlama
Kira bedelinin tespiti davasında sonucu belirleyen unsur, davanın hangi dönem için ve ne zaman açıldığıdır. Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılan ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olan davalarda tespit edilecek bedel yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bildirim yapılmamışsa etki sonraki döneme kayabilir. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve dönem yenilenmesi tek bir takvimde gösterilmelidir.
Usul Hatalarının Somut Sonuçları
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda alınmış olması, taahhüdün geçerliliği tartışmasını doğurur.
- İhtarnamenin muhatabı yanlış belirlendiğinde ya da tebliğ belgesi dosyaya konulmadığında süreler ispatlanamaz.
- Birden fazla kiracı varsa davanın hepsine yöneltilmemesi taraf teşkilinde eksiklik yaratır.
- Kiralanan taşınmazlardan doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir; bu basamağın atlanması dava şartı yokluğu sonucunu doğurabilir.
- Depozito, ortak gider ve kullanım tazminatı kalemlerinin talep sonucunda gösterilmemesi sonradan ıslah zorunluluğu yaratır.
Delil Dosyasını Kurmak
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, banka açıklamaları, ihtarnameler, apartman yönetimi kayıtları ve taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflar tarih sırasıyla düzenlenmelidir. Emsal kira araştırması gerektiren tespit davalarında, çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin bilgilerin baştan sunulması bilirkişi incelemesini hızlandırır.
Bu rehber genel bilgilendirme içindir; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Tahliye gibi geri dönüşü zor sonuçlar doğuran taleplerde adım atmadan önce hukuki destek almak yerinde olacaktır.