Kira bedelinin artırılması talebi ya da yapılan artışın fazla olduğu iddiası, TBK'nin kira hükümleri, taşınmaza ilişkin TMK kuralları ve kat mülkiyeti rejimini kuran 634 sayılı Kanun ile birlikte okunmayı gerektirir. Uygulamada tartışma çoğu zaman yüzde üzerinden yürür; oysa dosyanın kaderini asıl belirleyen, hangi mercie hangi sırayla gidildiğidir.
Arabuluculuk Basamağı Atlanırsa
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabulucuya başvuru, mahkemenin işin esasına girebilmesi için aranan bir dava şartıdır. Bu basamak atlanarak açılan dava esas incelenmeden usulden reddedilir. Ret kararı tek başına hakkı ortadan kaldırmasa da takvimi geriye alır, karşı taraf lehine vekalet ücreti doğurabilir ve yeni dönem artışlarıyla iç içe geçen bir hesap karmaşası yaratır. Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi de aynı sonuca yol açabildiğinden, evrak kontrolü dosya açılmadan önce yapılmalıdır.
Görev ve Yetki Aynı Soru Değildir
Görev, uyuşmazlığa hangi tür mahkemenin bakacağını; yetki ise hangi yerdeki mahkemenin bakacağını gösterir. Kira ilişkisinden doğan davalarda görev kuralları kamu düzenindendir, taraf iradesiyle değiştirilemez ve hakim tarafından kendiliğinden gözetilir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri öne çıkar. Kiracının tüketici sayıldığı ya da ilişkinin ticari nitelik taşıdığı hallerde tablo değişebileceğinden, dilekçe yazılmadan önce tarafların sıfatı netleştirilmelidir.
Usule Aykırı İşlemin Doğurduğu Zincir
- Artış ihtarının kime, hangi adrese ve hangi kira dönemi için gönderildiğinin belirsiz kalması
- Tespit talebi ile eda talebinin aynı dilekçede birbirine karıştırılması
- Arabuluculuk sürecinin tarafı ile davanın tarafının örtüşmemesi
- Yetkisiz mahkemede açılan davada süresinde yetki itirazıyla karşılaşılması
Dosya Kurgusunu Sağlamlaştırma
- Sözleşme, ekleri ve yenileme yazışmaları tarih sırasıyla dizilir.
- Ödemeler banka kayıtları üzerinden dönem dönem eşleştirilir, elden ödeme iddiası ayrıca işaretlenir.
- İhtar ve tebligat belgeleri, ulaşma tarihini gösterecek biçimde ayrı başlıkta tutulur.
- Arabuluculuk süreci ve sonucu dilekçenin ilk sayfasında görünür kılınır.
Buradaki değerlendirme genel bir çerçeve sunar. Sözleşmenin kuruluş tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.