Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yerin durumu, projeye aykırılık, su sızıntısının kaynağı ya da eklentinin kime ait olduğu tartışıldığında tespit talebi çoğu zaman ilk adımdır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda, doğru mahkemeye gitmemek ya da tespit ile eda talebini karıştırmak, aylar süren bir emeği usulden geri döndürebilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı Neden Tartışılmaz
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda mahkemenin yetkisi kamu düzenine ilişkindir; taraflar sözleşmeyle başka bir yer belirleyemez, mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Kat mülkiyeti dosyalarında bu kural, yönetim planında yer alan farklı bir adres kaydına rağmen geçerliliğini korur. Yönetim planındaki tebligat adresi ile yetkili yargı yeri birbirine karıştırılmamalıdır.
Görev Ayrımı: Kanun mu, Talep mi Belirler
Kat malikleri arasındaki ve yöneticiyle ilgili uyuşmazlıklarda görev, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kendi düzenlemesine göre belirlenir. Buna karşılık talep bağımsız bölümün mülkiyetini, tapu kaydının düzeltilmesini veya yüksek tutarlı bir tazminatı da kapsıyorsa nitelendirme değişebilir. Bu nedenle dava dilekçesi yazılmadan önce şu soru netleştirilmelidir: istenen şey bir durumun tespiti midir, yoksa bir edimin yerine getirilmesi mi?
Tespit Talebinde Hukuki Yarar Şartı
Tespit davası, eda davası açılabildiği hâllerde kural olarak kabul görmez. Uygulamada dosyaların önemli bir kısmı, davacının zaten tazminat isteyebilecek durumda olması nedeniyle hukuki yarar yokluğundan reddedilir. Buna karşılık delillerin kaybolma tehlikesi varsa, dava açmadan önce delil tespiti talebiyle mahallinde inceleme yaptırmak daha isabetli bir yol olabilir; bu, davadan ayrı ve daha hızlı bir usuldür.
Usule Aykırı İşlemin Somut Örnekleri
- Davanın yönetici yerine tek tek tüm kat maliklerine yöneltilmesi gereken hâlde eksik husumet kurulması
- Kat malikleri kurulu kararına karşı öngörülen kısa süre geçtikten sonra tespit adı altında iptal istenmesi
- Ortak yer niteliğinin yönetim planı ve mimari proje incelenmeden iddia edilmesi
- Bilirkişi incelemesine esas olacak proje ve tapu kayıtlarının dosyaya hiç getirtilmemesi
Dosyanın Kurgusu
- Tapu kaydı, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve yönetim planı temin edilir.
- Mimari proje ile fiilî durum arasındaki fark fotoğraf ve krokiyle belgelenir.
- Kurul kararları tarih sırasına dizilerek tebliğ tarihleri işaretlenir.
- Talep, tespit ve eda ayrımı gözetilerek tek cümlede kurulur.
Yukarıdaki çerçeve yalnızca yön göstericidir; yapının hukuki statüsü ve kurul kararlarının tarihleri sonucu belirleyici biçimde etkileyebileceğinden, dava yoluna gitmeden önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.