Kira bedelinin artırılması talebi, çoğu uyuşmazlıkta bir ihtarnameyle başlar. Bu ihtarın hangi amaçla gönderildiği, ne zaman tebliğ edildiği ve sonrasında hangi mahkemeye başvurulduğu sonucu doğrudan belirler. Bu adımlardaki usule aykırı işlem, kiraya verenin haklı talebini bir kira dönemi boyunca askıya alabilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Kesin Görevi
Hukuk Muhakemeleri Kanunu, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Bu kural miktara bakılmaksızın uygulanır ve kamu düzenindendir; taraflar aksini kararlaştıramaz, hâkim resen gözetir. Kira alacağı için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davası da bu kapsamda değerlendirilir. Asliye hukuk mahkemesinde açılan kira davası, esasa girilmeden görevsizlikle sonuçlanır ve dosyanın doğru mahkemeye gönderilmesi için kanuni süre içinde talepte bulunulması gerekir.
İhtarın İşlevini Doğru Belirlemek
Kira ilişkisinde ihtar farklı amaçlarla kullanılır ve her birinin sonucu farklıdır:
- Artış ihtarı: Yeni dönem kira bedelinin sözleşme ve kanun sınırları içinde bildirilmesidir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışını tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlar; sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılmış olsa dahi bu üst sınır aşılamaz.
- Temerrüt ihtarı: Ödenmeyen kira için kanunda öngörülen süre verilerek gönderilir ve süre sonunda tahliye davası hakkı doğurur.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesi, dönem sonunda tahliye talebi bakımından ayrı bir sebep oluşturur; ihtarların farklı aylara ilişkin olması aranır.
Aynı metinde artış talebi ile temerrüt ihtarının birleştirilmesi, sonradan hangi hukuki sonucun amaçlandığı konusunda tartışma yaratır.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla yapılan takipler dışında, arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Tahliye ve kira tespiti talepleri de bu kapsamdadır. Son tutanak sunulmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk başvurusunda uyuşmazlık konusunun kira tespiti mi tahliye mi olduğunun açıkça yazılması, sonraki dava dilekçesiyle kapsam uyumu bakımından önemlidir.
Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce açılması veya kiraya verenin artış iradesini bu süre içinde bildirmiş olması, hükmün yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurmasını sağlar. Bu zamanlama kaçırıldığında karar, izleyen kira dönemi için etkili olur. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde ise endeks sınırı yerine hakkaniyet değerlendirmesi devreye girer ve emsal kira araştırması dosyanın merkezine yerleşir.
Kısa Değerlendirme
Kira dosyalarında bir haftalık gecikme, artışın bir yıl sonraya kalması anlamına gelebilir. Yukarıdakiler genel çerçevedir; sözleşmenizin süresi, başlangıç tarihi ve kullanım amacı sonucu değiştirebileceğinden ihtarname gönderilmeden önce hukuki destek alınması yerinde olur.