Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, esasa ilişkin tartışmadan çok usul kurallarıyla şekillenir. Görevli mahkemenin ve taraf çevresinin baştan doğru belirlenmesi, yıllara yayılabilecek bir sürecin önünü açar.
Görev ve Kesin Yetki
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynından doğan bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı dosya gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Tüm Paydaşlar Davada Olmalı
Dava, paydaşların tamamına yöneltilmedikçe sonuç doğurmaz. Tapu kaydındaki bir paydaşın vefat etmiş olması halinde mirasçıların tespiti ve dosyaya eklenmesi gerekir; aksi halde eksik taraf teşkili nedeniyle yargılama tamamlanamaz. Uygulamada süreci en çok uzatan usule aykırılık budur.
İhtar Bu Davada Ne İşe Yarar?
Ortaklığın giderilmesi talebi için önceden ihtar çekilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtar, iki noktada işlev görür: paydaşlar arasında rızai taksim iradesinin bulunmadığını belgelemek ve taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil talep edilecekse iyiniyet tartışmasını sonlandırmak. Kira ilişkisinin bulunduğu taşınmazlarda ise Türk Borçlar Kanunu'ndaki temerrüt ihtarı ve haklı ihtar kurumları tümüyle ayrı bir rejime tabidir; bu iki ihtarın karıştırılması hem talep hem merci hatasına yol açar.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Durum
634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümlerde, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarından doğan uyuşmazlıklar kendi usulüne tabidir. Bir bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyetin giderilmesi talebi ile kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar aynı dosyada birleştirilmeye çalışıldığında görev sorunu doğar.
Satış Aşamasına Hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi temin edilir.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, imar durumu ve fiili kullanım üzerinden değerlendirilir.
- Muhdesat iddiası varsa buna ilişkin belgeler baştan sunulur.
- Paydaşların adres ve tebligat bilgileri güncellenir.
Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Buradaki genel anlatım yerine, tapu kaydınız ve fiili kullanım durumunuz üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız daha sağlıklı sonuç verir.