Kira artışı tartışmalarında sonucu belirleyen üç unsur vardır: artışın hangi orana bağlı olduğu, talebin hangi zaman diliminde ileri sürüldüğü ve uyuşmazlığın hangi mahkemeye taşındığı. TBK ve TMK ekseninde bu üç unsuru birlikte okumayan dosyalar, haklı olsalar bile bir kira dönemini kaybedebilir.
Artış Oranının Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış bakımından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı bir üst sınır oluşturur. Taraflar bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir; üstünde kararlaştırılan kayıtlar ise sınırı aşan kısım bakımından uygulanmaz. Sözleşmede yabancı para ya da endeksli artış kaydı bulunması, ayrı bir değerlendirme gerektirir.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
- Yeni dönem başlangıcından önce açılan ve karşı tarafa bildirilen tespit talebi, o dönem için hüküm doğurabilir
- Bildirim yapılmadan geç açılan dava, çoğu kez bir sonraki kira dönemi için sonuç verir
- Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde hakim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyet değerlendirmesi yapabilir
- Tespit kararı geçmişe dönük fark alacağı doğurduğunda, tahsili için ayrıca takip gerekir
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer pratikte hem delil toplama hem keşif bakımından avantaj sağlar. Kiraya verenin birden fazla olduğu ya da paylı mülkiyetin bulunduğu durumlarda davanın kimler tarafından ve kimlere karşı açılacağı baştan netleştirilmelidir; eksik taraf teşkili en sık rastlanan usul hatasıdır.
Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartı olarak öngörülmüştür. İcra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bakımından ise ayrı bir rejim geçerlidir. Bu ayrımın gözden kaçırılması, hazırlanan dosyanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Artış Talebinin Belgelenmesi
İhtarname gönderilmişse tebliğ tarihi, gönderilmemişse talebin kiracıya ulaştığı an dosyanın omurgasıdır. Banka dekontlarındaki açıklama satırları, kira ödemelerinin hangi döneme mahsuben yapıldığını gösterdiği için tespit davalarında sıkça belirleyici olur. Emsal kira araştırması yapılacaksa, karşılaştırılan taşınmazların konum, yaş ve nitelik yönünden benzerliği önceden gerekçelendirilmelidir.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Sözleşme tarihi, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirdiğinden, adım atmadan önce hukuki görüş alınmasında yarar vardır.