Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, seçilen yoldur. Aynı olguya dayanarak hem sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak hem de icra dairesinde tahliye talepli takip başlatmak mümkün olabilir; ancak her iki yolun usulü, ihtar şartı ve süreleri farklıdır.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Bu kural kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye istemlerini kapsar. Kiralanan taşınmazın aynına ilişkin bir uyuşmazlık gündeme geldiğinde ise görev değişebileceğinden, dilekçedeki talep sonucunun kira ilişkisiyle sınırlı tutulması önemlidir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Dava Şartıdır
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu ayrım pratikte kritik sonuç doğurur: icra dairesinde başlatılan tahliye talepli takip için arabuluculuk aranmazken, mahkemede açılacak tahliye davasında son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir. İki yolu karıştırmak, kaybedilen aylara mal olur.
Yetki: Taşınmazın Yeri mi, Davalının Yerleşim Yeri mi?
Kira sözleşmesinden doğan davalarda genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Kira bedelinin ödendiği yer ve taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada örtüştüğü için tartışma çıkmaz; ancak kiracının adresi değişmişse yetki itirazı gündeme gelebilir. Yetki itirazının cevap dilekçesinde ve yetkili mahkeme gösterilerek yapılması gerekir.
İhtarın Şekli ve Tebliğ İspatı
- Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtar yazılı olmalı ve kanunda öngörülen ödeme süresini içermelidir; süresiz ya da sözlü uyarı sonuç doğurmaz.
- İhtarın tüm kiracılara ve gerekiyorsa kefile ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir.
- Aynı kira yılı içinde yazılı olarak yapılan iki haklı ihtar, kira yılının bitiminden itibaren açılacak tahliye davasının dayanağını oluşturur; bu ihtarların farklı aylara ilişkin olması aranır.
- Tebligat adresinin sözleşmedeki adresle uyumu ve tebliğ şerhi, dosyanın en sık tartışılan noktasıdır.
Usule Aykırı İşlemin Somut Sonuçları
- Ödeme süresini içermeyen ihtara dayalı dava, esasa girilmeden reddedilebilir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve süre koşulu ayrıca denetlenir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanamazsa yeniden kiralama yasağı gündeme gelir.
- Yanlış yol seçilip dava reddedildiğinde, yeni sözleşme yılı başlayabilir ve süreler yeniden hesaplanır.
Buradaki açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve ihtar tarihleri sonucu doğrudan etkilediğinden, tahliye yolunu seçmeden önce belgelerinizi bir hukukçuyla değerlendirmeniz yararlı olacaktır.