Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklar arasında anlaşma sağlanamadığında, dava tek seçenek gibi görünür. Oysa satış yoluyla giderilen ortaklıkta çoğu zaman herkes değer kaybeder. Bu rehber, dava öncesi anlaşma denemesinin nasıl yapılandırılacağını ve anlaşma sağlanamadığında izlenecek başvuru adımlarını ele alır.
Anlaşma Zemini Nerede Kurulur
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında taraflar genellikle taşınmazın değeri üzerinde değil, kullanım geçmişi üzerinde çatışır. Kim yıllardır oturuyor, masrafları kim karşıladı, kira geliri nasıl paylaşıldı gibi sorular çözülmeden sayısal bir öneri kabul görmez. Bu nedenle görüşme öncesinde geçmiş kullanım ve masraf dökümünün belgelenmesi, TMK kapsamındaki paylı mülkiyet ilişkisinin fiili görünümünü ortaya koyar ve müzakereyi somutlaştırır.
Görüşme Öncesi Hazırlık Dosyası
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidat listesi
- Taşınmazın niteliğini gösteren imar durumu ve yapı kayıt bilgileri
- Değer tespitine esas alınabilecek bağımsız değerleme raporu
- Ortaklar arasındaki geçmiş yazışmalar ve daha önce yapılmış öneriler
- Kira gelirlerine ilişkin TBK kapsamında düzenlenmiş sözleşmeler ve ödeme kayıtları
Anlaşmanın Tapuya Yansıması
Müzakerede varılan sonucun kâğıt üzerinde kalmaması için, anlaşmanın icra edilebilir biçimde yazılması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren anlaşmalarda resmi şekil koşulu gözden kaçırıldığında, taraflar anlaştıklarını düşünürken hiçbir hukuki sonuç doğmamış olur. Anlaşma metninde devir bedeli, ödeme takvimi, tahliye tarihi ve masrafların paylaşımı ayrı ayrı yer almalıdır.
Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Ek Katman
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak alan kuralları müzakerenin sınırlarını belirler. Bağımsız bölümler arasında fiili taksim iddiası varsa, bunun yönetim planına ve tapu kaydına uygunluğu ayrıca değerlendirilmelidir. Aksi halde anlaşma sonrasında yeni bir uyuşmazlık doğar.
Anlaşma Sağlanamazsa Dava Adımları
- Görevli ve yetkili mahkemeyi doğru belirleyin; taşınmazın bulunduğu yer bu davalarda belirleyicidir
- Tüm paydaşları davaya dahil edin; eksik taraf teşkili dosyayı baştan aksatır
- Aynen taksim mi satış mı talep ettiğinizi açıkça yazın ve aynen taksim mümkünse bunu teknik veriyle destekleyin
- Muhdesat iddianız varsa bunu bağımsız biçimde ve delilleriyle ileri sürün
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kayıt durumu izlenecek yolu ve maliyeti değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın yerinde değerlendirilmesi önerilir.