Kira artışına dair anlaşmazlıklar çoğu zaman ödenmeyen fark üzerinden büyür ve sonunda icra yoluyla tahliye talebine dönüşür. Kiracının bu aşamadaki savunma imkânı ise büyük ölçüde ödeme emrine süresinde ve doğru içerikle itiraz edip etmediğine bağlıdır. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde konuyu ele alır.
Artışın dayanağı önce belirlenmelidir
Kira bedelindeki artış üç ayrı temele dayanabilir: sözleşmede kararlaştırılan artış hükmü, tarafların yenileme döneminde vardığı yeni anlaşma ya da mahkemeden istenen kira tespiti. Kiraya veren, tespit davası açmadan tek taraflı bildirimle sözleşmedeki oranı aşan bir artış yapamaz. Dolayısıyla ödenmediği ileri sürülen farkın hangi temele dayandığı belirlenmeden, ne takip başlatılmalı ne de itiraz yazılmalıdır.
Ödeme emri geldiğinde kontrol edilecekler
- Takip talebinde istenen aylar ve her ay için istenen tutarın ayrı gösterilip gösterilmediği
- Talebin sözleşmedeki artış hükmüyle uyumu
- Tahliye istemi de içeren takiplerde ödeme emrinin buna uygun düzenlenmiş olması
- Tebligatın kiralanan adrese mi yoksa bilinen başka bir adrese mi yapıldığı
- Yapılan ödemelerin banka kayıtlarında hangi açıklama ile göründüğü
Kısmi itiraz ve ödeme birlikte nasıl yürütülür
- Kabul edilen kira tutarı ile itiraz edilen fark ayrıştırılır ve rakamla gösterilir.
- İtiraz edilmeyen kısım, tahliye riskini azaltmak için ödenir ve ödeme kaydı saklanır.
- İtiraz dilekçesinde artışın hangi sebeple hukuka aykırı görüldüğü açıklanır.
- Daha önce yapılan ödemelerin hangi aylara mahsup edildiği belirtilir.
- Tahliye talebine karşı savunma, temerrüdün gerçekleşmediği ekseninde kurulur.
Usule aykırı işlem riski
Kiracı açısından en ağır sonuç, itirazın yalnızca fark üzerinden yapılması gerekirken tüm borca yöneltilmesi ve bu sırada tartışmasız kira bedelinin de ödenmemesidir; bu durum temerrüt tartışmasını kiracı aleyhine çevirir. Kiraya veren açısından ise ihtarnamenin içerik yönünden eksik düzenlenmesi, ödeme süresinin doğru gösterilmemesi veya takibin tahliye istemini kapsamaması, sonraki tahliye talebini dayanaksız bırakır. Ortak kullanım alanlarına ilişkin giderler söz konusu olduğunda, kat mülkiyeti mevzuatından doğan yükümlülüklerin kira borcuyla karıştırılmaması gerekir.
Tahliye kararına giden yol ve alternatifler
İtiraz üzerine takip durursa, kiraya veren icra hukuk mahkemesine ya da genel mahkemeye başvurarak sürdürmek zorundadır. Bu aşamada dosyanın kaderini kira sözleşmesinin metni, ödeme kayıtları ve ihtarnamenin içeriği belirler. Taraflar arasında kira ilişkisinin devamı isteniyorsa, uyuşmazlığın yalnızca artış oranıyla sınırlandırılıp kira tespiti yoluyla çözülmesi çoğu zaman daha öngörülebilir bir sonuç verir. Hangi yolun tercih edileceği, tarafların menfaat dengesine göre değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenizin hükümleri ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirebileceğinden, ödeme emri veya ihtarname ulaştığında hukuki görüş almanız önerilir.