Kira ilişkisinin sona erdirilmesi tartışmalı hâle geldiğinde, süreç genellikle icra dairesinde başlar. Tahliye talepli takipler, dayanağına göre tamamen farklı savunma imkânları doğurduğundan, ilk yapılması gereken takibin hangi temele oturduğunu belirlemektir. TBK ve TMK hükümleri, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemeyle birlikte okunmalıdır.
Tahliye Takibinin İki Ayrı Dayanağı
Birinci yol, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihtarlı ödeme emri gönderilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında borçluya kanunda öngörülen ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. İkinci yol, yazılı tahliye taahhüdüne dayanır. Taahhüde dayalı takip, taahhüt edilen tarihten itibaren kanunda belirlenen bir aylık süre içinde başlatılmalıdır; bu süre kaçırıldığında yol kapanır.
Ödeme Emrine İtirazda Kritik Ayrım
- Kira sözleşmesinin varlığına itiraz ile borç miktarına itiraz farklı sonuçlar doğurur.
- Sözleşmedeki imza inkâr edilecekse bu ayrıca ve açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme iddiası, dekont veya makbuzla desteklenmediğinde icra mahkemesinde kabul görmesi güçtür.
- Kısmi ödeme yapılmışsa kalan tutarın kabul edildiği açıkça yazılmalıdır.
- Taahhüde itirazda, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınıp alınmadığı tartışması öne çıkar.
İcra Mahkemesi Aşamasında İzlenecek Sıra
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve süre sonu ayrı bir takvimde işaretlenir.
- Kiralananın niteliği, konut mu işyeri mi olduğu yönünden belgelendirilir.
- Kiraya verenin malik ya da yetkili kişi olup olmadığı kontrol edilir.
- Tahliye talebi ile kira alacağı talebi ayrı ayrı takip edilir.
- Tahliyenin icrası aşamasında, taşınmazdaki eşyanın durumu tutanağa geçirilir.
Usule Aykırı Tebligat ve Muhatap Hatası
Tahliye dosyalarında en sık görülen sakatlık, tebligatın kiracı yerine adreste bulunan başka bir kişiye yapılması ya da adresteki değişikliğin dikkate alınmamasıdır. Usulsüz tebligat iddiası, süre henüz işlemeye başlamadığı savunmasının temelini oluşturur. Ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları söz konusuysa, bunlar tahliye takibinden ayrı bir hukuki zeminde ele alınmalıdır.
Son Söz
Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğunlukla ihtar ve tebligat kronolojisidir. Bu açıklamalar genel bilgi amaçlıdır; sözleşmenizin türü ve taşınmazın niteliği farklı bir yol gerektirebileceğinden, süre işlerken hukuki görüş almanız önerilir.