Bir taşınmazda mülkiyetin kime ait olduğu tartışılırken aynı anda kullanım da tartışmaya açıldığında, iki ayrı süreç birbirini etkiler: tapu iptali ve tescil davası ile icra yoluyla tahliye takibi. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu iki yolun farklı hukuki temellere dayandığını görmek, itiraz stratejisinin başlangıç noktasıdır.
İki Sürecin Farklı Mantığı
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkına dayanır; yolsuz tescil, muvazaa, hile veya mirastan mal kaçırma iddiaları bu davanın konusudur ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İcra yoluyla tahliye ise kural olarak kira ilişkisine dayanır: kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmenin sona ermesi hâlinde başlatılır. Kiracı sıfatı kabul edilmeden yürütülen bir tahliye takibinde, taraflar arasında kira ilişkisi bulunduğunun yazılı belgeyle ortaya konulması gerekir.
Tahliye Takibinde Borçlunun İtirazı
Kira alacağına dayalı takipte borçlu, süresi içinde yalnızca borca değil kira sözleşmesine ve akdî ilişkiye de itiraz edebilir. Akdî ilişki inkâr edildiğinde alacaklı, itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebilmek için yazılı belge sunmak zorundadır; belge yoksa yol genel mahkemeye kayar. Bu ayrım kaçırıldığında aylar süren bir icra mahkemesi süreci sonuçsuz kalır.
Usule Aykırı İşlemin Belirdiği Noktalar
- Tahliye talepli takipte ödeme emrinin türünün ve içeriğinin hatalı seçilmesi
- İhtar veya tahliye taahhüdünün tarih ve imza yönünden tartışmaya açık olması
- Taşınmaz üzerinde tedbir veya şerh alınmadan davanın açılması ve üçüncü kişiye devir riski
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlığın yanlış davaya konulması
- Tapu kayıt ve takyidat örneğinin dava öncesinde temin edilmemesi
Delil ve Sıralama Planı
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa önceki devirlere ait resmî senetler çıkarılır.
- Taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin belgeler (abonelik, adres kaydı, ödeme kayıtları) toplanır.
- Kira ilişkisi iddiası varsa sözleşme ve ödeme akışı ayrı dosyada tutulur.
- Mülkiyet davası ile tahliye takibi arasındaki bekletici mesele ihtimali önceden değerlendirilir.
- Dava sırasında devir riskine karşı tedbir talebi ilk dilekçeye eklenir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en pahalı hata, mülkiyet tartışmasını kullanım tartışmasının içine sıkıştırmaktır. İki süreç ayrı ayrı kurulduğunda her ikisi de güçlenir. Taşınmazın tapu durumu ve sözleşme geçmişi dosyaya göre farklı sonuçlar doğurabileceğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.