Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıklar, komşuluk ilişkisi devam ettiği için diğer uyuşmazlıklardan ayrılır: taraflar dava bittikten sonra da aynı binada yaşamaya devam eder. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen bu dosyalarda arabuluculuk, hem hukuki hem pratik bir eşiktir; ancak başvurunun kime yöneltileceği çoğu zaman yanlış kurulur.
Uyuşmazlığın Tarafı Kim?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında karşı taraf duruma göre değişir. Aidat alacağında yönetim ile kat maliki, ortak alanın kullanımında kat malikleri birbiriyle, projeye aykırı tadilatta ise talepte bulunan malik ile tadilatı yapan malik karşı karşıya gelir. Başvurunun "apartman yönetimi" adına genel biçimde yapılması, yönetimin taraf ehliyeti ve yöneticinin yetkisi bakımından tartışma doğurur. Yöneticinin dava ve takip yetkisinin kat malikleri kurulu kararına dayanması gerekir; bu karar yoksa görüşmede varılan mutabakat sonradan bağlayıcılığını yitirebilir.
Kurul Kararına İtiraz ile Arabuluculuğun İlişkisi
Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi, kanunda öngörülen süre içinde sulh hukuk mahkemesine yöneltilir ve bu süre arabuluculuk görüşmeleri sürerken de işlemeye devam edebilir. Uygulamada karşılaşılan ciddi hata, "nasılsa arabuluculukta çözülür" düşüncesiyle iptal süresinin geçirilmesidir. Bu nedenle iptal talebine ilişkin takvim ile görüşme takvimi ayrı ayrı izlenmelidir.
Görüşmeye Götürülecek Belge Seti
- Yönetim planının güncel metni ve varsa değişiklik kararları
- İtiraza konu kat malikleri kurulu toplantı tutanağı ve çağrı belgeleri
- Aidat tahakkuk cetvelleri ile ödeme kayıtları
- Onaylı mimari projenin ilgili paftası ve mevcut durumun fotoğrafları
- Ortak alana ilişkin varsa teknik rapor veya belediye yazışmaları
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Kat mülkiyeti dosyalarında anlaşma metni çoğu zaman bir davranış yükümlülüğü içerir: tadilatın eski hale getirilmesi, gürültü yapılan saatlerin sınırlanması, ortak alandaki eşyanın kaldırılması gibi. Bu tür yükümlülüklerin metinde ölçülebilir biçimde yazılması gerekir; hangi işin hangi tarihe kadar yapılacağı ve masrafın kime ait olacağı belirtilmediğinde belge uygulanamaz hale gelir. Aidat alacağında ise taksit tutarı, vade ve gecikme halinde ne olacağı açıkça düzenlenmelidir.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşme sonuçsuz kalırsa uyuşmazlık, kat mülkiyetinden kaynaklanan davalara bakmakla görevli sulh hukuk mahkemesine taşınır. Dava dilekçesinde talebin yönetim planının hangi maddesine ve kanunun hangi kurumuna dayandığı gösterilmelidir. Ayrıca ortak alana verilen zararın devam ettiği hallerde, yargılama sürerken durumun ağırlaşmasını önlemek için tedbir talebi ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planınızın hükümleri, binanın projesi ve alınan kurul kararları sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte incelemeniz uygun olur.