Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde dava dilekçesi hazırlanmadan önce cevaplanması gereken bir soru vardır: bu uyuşmazlık için arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu, değil mi? TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, tahliye yolunun seçimiyle usul şartını birlikte ele alıyor.
Hangi Yolla Tahliye İsteniyor
Tahliye talebinin dayanağı sonucu belirler. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesinden yürütülen takip yolu ile mahkemeden istenen tahliye davaları farklı usullere tabidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; buna karşılık icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu kapsamda değerlendirilmez. Dayanak yanlış seçildiğinde, aylar süren bir dosya usulden reddedilebilir.
Sık Kullanılan Tahliye Sebepleri
- Yazılı ve geçerli tahliye taahhüdüne dayanma
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ve esaslı onarım gereği
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın gerçekleşmesi
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt
Arabuluculuk Adımları
- Yetkili arabuluculuk bürosu, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak belirlenir.
- Başvuruda taraflar tapu ve kira sözleşmesindeki sıfatlarıyla tam olarak gösterilir.
- Talep, yalnızca tahliye mi yoksa birikmiş kira alacağını da mı kapsıyor açıkça yazılır.
- Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, anahtar teslimi ve depozito mahsubu tutanağa geçirilir.
- Anlaşma olmazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.
Anlaşma Tutanağının Değeri
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, şartları sağlandığında icra edilebilirlik bakımından güçlü bir sonuç doğurur. Bu nedenle tutanağa yazılan tahliye tarihi belirsiz bırakılmamalı, gecikme hâlinde ne olacağı ve ödenecek tutarlar rakamla gösterilmelidir. Tarafların paylı mülkiyet veya birden çok kiracı durumu varsa, herkesin tutanakta yer alması gerekir.
Usule Aykırı İşlem Nerede Doğuyor
Uygulamada dosyayı zayıflatan başlıca hatalar; ihtarnamenin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, taahhüt tarihinin sözleşme kuruluşundan önceye gelmesi, arabuluculuk başvurusunda taraf sıfatının eksik gösterilmesi ve son tutanağın dilekçeye eklenmemesidir. Son tutanak eksikliğinde mahkeme kesin süre verir; bu süre içinde tamamlanmazsa dava esasa girilmeden reddedilir.
Kira dosyalarında sonucu belirleyen çoğu zaman sözleşmenin tek bir maddesi ve ihtarın tarihidir. Burada aktarılanlar genel bilgi niteliğindedir; tahliye yolunu seçmeden önce sözleşmenizi bir hukukçuyla incelemeniz yerinde olacaktır.