Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı tartışması, taraflar arasında çoğu zaman tek bir mesajla başlar ve kısa sürede tahliye tehdidine dönüşür. TBK ve TMK ile 634 sayılı düzenlemenin uygulama alanına giren bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk, artık sürecin geçilecek ilk durağıdır. Buradaki usul adımlarının atlanması, sonradan açılan davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilir.
Tarafların Gerçek Anlaşmazlığı Neyin Üzerinde?
Artış uyuşmazlıklarında görünen tartışma oran, gerçek tartışma ise çoğu kez sözleşmenin hangi hükmünün geçerli olduğudur. Sözleşmede yer alan artış kaydının TBK'daki üst sınırı aşıp aşmadığı, artışın hangi dönemden itibaren uygulanacağı ve önceki dönemde eksik ödenen farkların ne olacağı ayrı başlıklardır. Görüşmeye bu üç başlık ayrıştırılmadan gidildiğinde, taraflar aynı rakam üzerinde konuşurken farklı şeyleri kastetmiş olur.
Arabuluculuk Dava Şartı Olduğunda Ne Değişir?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması aranır. Burada kritik nokta, başvurunun doğru taraflara yöneltilmesidir: kiralayan ile malik farklı kişilerse, paylı mülkiyet varsa veya kiracı birden fazlaysa eksik taraflı bir görüşme, sonradan dava şartının yerine getirilmediği itirazına açık hale gelir. Son tutanağın içeriği de önemlidir; "anlaşma sağlanamadı" ifadesinin hangi taraflar arasında ve hangi konuda olduğunun görünür olması gerekir.
Görüşme Öncesi Hazırlık Dosyası
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller tarih sırasıyla toplanır.
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları banka dekontlarıyla eşleştirilir.
- Artış talebini içeren ihtarname ve tebliğ belgesi dosyaya konur.
- Talep edilen bedel, hesaplama yöntemi gösterilerek yazılı hale getirilir.
- Kabul edilebilir alt sınır ile ödeme takvimi önerisi önceden belirlenir.
Anlaşma Belgesi Yazılırken Yapılan Hatalar
Arabuluculuk anlaşma belgesi, ileride icra takibine dayanak olabilecek bir metindir; bu nedenle içeriğinin belirsiz kalması sonradan yeni bir uyuşmazlık üretir. Yeni bedelin hangi aydan itibaren geçerli olduğu, geçmiş dönem farkının ödenip ödenmeyeceği, depozitonun akıbeti ve sonraki yıl artışının nasıl hesaplanacağı ayrı cümlelerle yazılmalıdır. "Taraflar anlaşmıştır" biçimindeki genel ifadeler uygulanabilirlikten uzaktır.
Anlaşma Sağlanamazsa Sonraki Aşama
Görüşme sonuçsuz kalırsa kira bedelinin tespiti talebiyle dava yoluna gidilir. Bu aşamada son tutanağın davaya eklenmesi, dava dilekçesinde talebin ölçülebilir biçimde kurulması ve emsal kira araştırmasına esas olacak taşınmaz bilgilerinin sunulması gerekir. Tespit davasında istenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı da dilekçede açıkça belirtilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenizin metni, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanıza özel hukuki görüş almanız önerilir.