Kiralanan taşınmazın tahliyesi istendiğinde tartışma çoğunlukla haklılık üzerinde değil, sürelerin doğru işletilip işletilmediği üzerinde düğümlenir. Aynı olayda birden fazla tahliye sebebi bulunabilir; ancak her sebebin kendi bildirim ve dava takvimi vardır.
Sebep Seçimi Takvimi Belirler
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini sınırlı biçimde düzenler. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin ihtiyacı birbirinden ayrı sebeplerdir. Dilekçede sebep net seçilmeli; hangi sebebe dayanıldığı belirsiz bırakıldığında süre hesabı da denetlenemez hâle gelir.
Yazılı Tahliye Taahhüdünde İki Kritik Tarih
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması aranır. Dosyada bu nedenle iki tarih birlikte gösterilir: taahhüdün düzenlendiği tarih ve tahliyenin taahhüt edildiği tarih. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması ya da dava açılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında taahhüde dayanma imkanı o dönem için kullanılamaz hâle gelir.
Temerrüt ve İki Haklı İhtar Yolu
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya verilecek süreli ihtar, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günden az olamaz. İhtarın içeriğinde ödenmeyen dönemler ve tutarlar tek tek yazılmalı, süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı dönemlere ilişkin olması gerekir; bu sebebe dayalı dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Hâllerinde Bildirim
- İhtiyaç iddiası samimi, zorunlu ve güncel olmalıdır
- Yeniden inşa ve imar hâlinde esaslı onarımın kiralananın kullanımını imkansız kılması aranır
- Taşınmazı sonradan edinen malik için ayrı bir bildirim ve bekleme takvimi işler
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimi ile bağlantılı dava süresi ayrıca hesaplanır
Uzayan Kira İlişkisi
Belirli süreli sözleşmeler süre bitiminde kendiliğinden uzayabilir. On yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verene tanınan fesih imkanı ise belirli bir süre önceden yazılı bildirim yapılması koşuluna bağlıdır. Bildirimin tarihi ve tebliği belgelenmediğinde bu yol da işletilemez.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenizin türü ve ödeme geçmişi süre hesabını değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki görüş alınması önerilir.