Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın fiilî durumu ile kayıttaki durumun çeliştiği hâllerde gündeme gelir. Bu davalarda kaybedilen zaman, çoğu kez taşınmazın el değiştirmesi ya da fiilî durumun değişmesi anlamına gelir. Bu nedenle asıl davadan önce açılacak delil tespiti, dosyanın en belirleyici ilk adımıdır ve HMK bu imkânı açıkça tanır.
Tespitle Neyi Sabitlersiniz
Tespitin amacı hak kazanmak değil, sonradan değişebilecek bir durumu bugünkü hâliyle kayda geçirmektir. Muhdesatın kim tarafından yapıldığı, binanın mevcut durumu, sınır ve taşkın yapı ilişkisi, kat mülkiyetine tabi yerlerde ortak alan kullanımı ve tarım arazisinde fiilî ekim durumu bu kapsamda tespit ettirilebilir. Tespit raporu, asıl davada bilirkişi incelemesinin çıkış noktasını oluşturur ve karşı tarafın sonradan yaptığı değişikliklerin etkisini sınırlar.
Kesin Yetki Kuralı Atlanmamalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez ve sözleşmeye konulan yetki şartı sonucu değiştirmez. Uygulamada usule aykırı işlem riskinin en yoğunlaştığı nokta budur: davanın davalının yerleşim yerinde açılması, dosyanın yetki yönünden reddiyle ve gönderme kararının kesinleşmesini bekleyen aylarla sonuçlanır. Birden fazla ilçede parsel varsa, her taşınmaz için yetki ayrı ayrı denetlenmelidir.
Dava Öncesi Toplanacak Kayıtlar
- Tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyasının tamamı
- Kadastro tutanakları, pafta ve varsa imar uygulama dosyası
- Devir işlemine ilişkin akit tablosu, vekâletname ve ödeme belgeleri
- Muris muvazaası iddiasında murisin mal varlığı, sağlık durumu ve devir tarihindeki gelir yapısı
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki yerlerde yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Tedbir Talebi ve Şerh
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir yoluyla tapuya şerh verilmesi istenebilir. Bu talep, dava dilekçesinde ayrı başlık altında ve yaklaşık ispat ölçüsünde gerekçelendirilmelidir. Talebin gerekçesiz bırakılması, teminat miktarının yüksek belirlenmesine ya da reddine yol açar. Ret kararına karşı kanun yolu süresi de ayrıca takip edilmelidir.
Bu içerik genel bir yol haritası sunar. Devrin niteliği, tarafların akrabalık ilişkisi ve taşınmazın imar durumu sonucu belirgin biçimde etkileyebileceğinden, dava açılmadan önce kayıtlarınızın hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.