Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava, çoğu zaman sürecin ilk değil son halkasıdır. Ortak yer kullanımına, projeye aykırı tadilata veya gider paylaşımına ilişkin bir çekişmede, dava öncesinde oluşturulan kayıt düzeni sonucu büyük ölçüde belirler. Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ekseninde, tespite yönelik adımları ve itiraz sırasını ele alır.
Uyuşmazlığın konusunu doğru adlandırmak
Kat mülkiyetinde "tespit" farklı anlamlarda kullanılır: mevcut durumun delil tespiti yoluyla kayda geçirilmesi, ortak yer niteliğinin belirlenmesi, projeye aykırılığın saptanması veya arsa payı düzeltimi. Bunlardan her biri farklı bir dava türüne ve farklı bir hazırlık düzeyine karşılık gelir. Örneğin acil bir su sızıntısında öncelik delil tespitiyken, bağımsız bölümün eklenti sayılıp sayılmadığı tartışmasında öncelik proje ve tapu kayıtlarıdır.
Dava öncesi belge zinciri
- Tapu kaydı, kat mülkiyeti tesis belgeleri, yönetim planı ve varsa mimari proje temin edilir.
- Yönetime yazılı başvuru yapılır ve başvurunun kayda alındığı belgelenir.
- Konu kat malikleri kurulunun gündemine alınır; toplantı tutanağı ve karar defteri örneği istenir.
- Zarar veya aykırılık devam ediyorsa gecikmeden delil tespiti talebi değerlendirilir.
- Ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklarda işletme projesi ve tebliğ belgeleri ayrıca toplanır.
Görevli mahkeme ve itiraz yolu
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kat malikleri kurulu kararına itiraz edilecekse, kanunda öngörülen süre içinde ve karara katılmama durumu belgelenerek hareket edilmesi gerekir. Toplantıya katılan malikin muhalefetini karar defterine yazdırması, sonraki aşamada dava hakkını korumak bakımından önemlidir.
Usule aykırı işlemin sık görülen biçimleri
Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar; davanın yönetici yerine tüm kat maliklerine ya da tersine yöneltilmesi gereken hâllerin karıştırılması, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması nedeniyle alınan kararın tartışmalı hâle gelmesi, işletme projesinin maliklere tebliğ edilmemesi ve delil tespitinin aykırılık giderildikten sonra istenmesidir. Son ihtimalde tespit edilecek bir durum kalmadığından, ispat neredeyse imkânsız hâle gelir.
Uzlaşma ile dava arasındaki tercih
Komşuluk ilişkisinin sürekli olduğu bu alanda, ölçülü bir uzlaşma çoğu zaman uzun bir yargılamadan daha işlevseldir. Ancak uzlaşma metni yazılı, kapsamı belirli ve yaptırıma bağlanmış olmalıdır; aksi hâlde aynı konu kısa süre sonra yeniden gündeme gelir. Uzlaşma görüşmeleri sürerken hak düşürücü sürelerin işlemeye devam edebileceği de göz önünde tutulmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planınızın hükümleri ve taşınmazın fiilî durumu sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce konuya hâkim bir avukatla değerlendirme yapılması önerilir.