Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman doğrudan tahliye talebine yönelir; oysa kimi dosyalarda önce bir tespitin yapılması, tahliye talebinin dayanağını güçlendirir ya da gereksiz bir davayı önler. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, tahliye ile tespit arasındaki ilişki ele alınıyor.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanılıyor?
Tahliye talebinin dayanağı, izlenecek yolu baştan belirler. Kira bedelinin ödenmemesi hâlindeki temerrüt yolu ile gereksinim veya yeniden inşa nedenine dayalı tahliye birbirinden tamamen farklı hazırlık gerektirir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün düzenlenme zamanı ve tarih bilgisinin doluluğu, dosyanın en çok tartışılan noktasıdır. Bu nedenle sebep seçimi, elde bulunan belgeye göre yapılmalıdır.
Tespit Davası Ne İşe Yarar?
- Kira bedelinin güncel tutarının belirlenmesi
- Kiracılık sıfatının veya kimin kiracı sayıldığının açıklığa kavuşturulması
- Kiralananın fiili durumunun ve hasarın kayda geçirilmesi
- Ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda mevcut durumun belirlenmesi
Tespit davası ile delil tespiti talebinin karıştırılmaması gerekir; ikincisi, bir davanın açılmasından önce mevcut durumun kayıt altına alınmasına hizmet eder ve daha hızlı sonuç verir.
İhtarnamenin Usul Denetimi
- İhtar, kiracının bilinen ve kayıtlı adresine gönderilmiş midir?
- Ödenmesi istenen dönem ve tutar ihtarda açıkça gösterilmiş midir?
- İhtarda tanınan sürenin başlangıcı tebliğ tarihine göre mi hesaplanmıştır?
- Tebligat evrakında teslim alan kişinin sıfatı belirtilmiş midir?
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat yapılmış mıdır?
Bu sorulardan birine olumsuz cevap veriliyorsa, tahliye talebi esasa girilmeden zayıflar. İhtarın usulsüzlüğü, çoğu dosyada tahliye reddinin tek başına gerekçesidir.
Dava Öncesi Zorunlu Halka
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşamanın atlanması hâlinde dosya usulden reddedilir. Arabuluculuk tutanağında talebin kapsamı, tahliye ve alacak yönünden ayrı ayrı yazılmalı; anlaşma sağlanması hâlinde tahliye tarihi ve teslim koşulları belirli hâle getirilmelidir.
Tahliye Kararının Uygulanması
Karar alınması ile fiili tahliye arasındaki aşama ayrı bir süreçtir. Teslim sırasında kiralananın durumunun tutanakla tespiti, depozito ve hasar tartışmalarını önler. Kiracının eşyalarının bulunduğu hâllerde izlenecek usul de baştan planlanmalıdır; aksi hâlde tahliye işlemi yeni bir uyuşmazlığın kaynağı olur.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; her kira ilişkisi sözleşme metnine ve yazışmalara göre değerlendirilir. İhtar göndermeden önce sebep seçimini bir avukatla netleştirmeniz, sürecin baştan doğru kurulmasını sağlar.