Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, kararın içeriğinden çok karara nasıl ve ne zaman itiraz edileceği sorusunda düğümlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda süreler kısadır. Aşağıda başvuru sırası ve usule aykırı işlem nedeniyle doğan kayıplar ele alınmaktadır.
Önce kararın niteliğini belirleyin
Her yönetim işlemi kurul kararı değildir. Yöneticinin tek başına yaptığı işlem, kat malikleri kurulunun aldığı karar ve yönetim planında yer alan düzenleme birbirinden farklıdır; itiraz yolu da farklılaşır. Ayrıca kararın konusu ortak yer kullanımına, gidere katılma payına, projeye aykırı tadilata veya bağımsız bölümün kullanım amacına ilişkin olabilir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan süreç, çoğu kez yanlış talep kurgusuyla ilerler.
Süre takvimi
- Karara aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan kat maliki bakımından iptal talebi kısa süreye bağlıdır; kural olarak öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılması gerekir.
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmadığı iddiası ayrıca ileri sürülmelidir.
- Gider ve avans alacağına ilişkin talepler için farklı bir takvim işler.
- Süre dolduktan sonra yalnızca kanuna aykırılığın ağırlığına dayanan sınırlı iddialar tartışılabilir.
Toplanacak belgeler
- Toplantı çağrı belgesi, gündem ve tebliğ kayıtları.
- Karar defterinin ilgili sayfasının onaylı örneği.
- Yönetim planı ve varsa değişiklik metinleri.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetine ilişkin tapu kaydı ve mimari proje.
- Ortak gider tablosu ve ödeme kayıtları.
Yetkili merci ve talep kurgusu
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ile taşınmazın bulunduğu yer ölçütü birlikte değerlendirilir. Talep dilekçesinde yalnızca kararın iptali istenmemeli; ortak yerin eski hâline getirilmesi, projeye aykırılığın giderilmesi veya hâkimin müdahalesi gibi tamamlayıcı talepler de gerekçesiyle birlikte yazılmalıdır. Uygulamada delil olarak keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir; bu nedenle mevcut durumu gösteren fotoğraf ve ölçüm kayıtları dava öncesinde hazırlanmalıdır.
Kapanış
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında geç kalınan itiraz, çoğu zaman kararın kesinleşmesi sonucunu doğurur ve aynı konu yıllarca tartışılamaz hâle gelir. Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; yönetim planınızın hükümleri ve kararın konusuna göre izlenecek yol farklılaşacağından, süre dolmadan hukuki değerlendirme alınması önerilir.