Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmaz hukukunun hem en çok başvurulan hem de usul bakımından en çok hata yapılan alanıdır. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu dosyalarda, hangi hukuki sebebe dayanıldığı yalnızca ispat yükünü değil, sürenin işleyip işlemeyeceğini de belirler.
Hukuki Sebep, Süre Rejimini Belirler
Aynı sonucu isteyen iki dava, dayandıkları sebebe göre tamamen farklı süre kurallarına tabi olabilir. Mirastan mal kaçırma iddiasına dayanan talepler ile ehliyetsizlik iddiası, iradeyi sakatlayan hâllere dayanan talepler ve yolsuz tescil iddiaları birbirinden ayrı değerlendirilir. Bazılarında hak düşürücü süre ya da zamanaşımı gündeme gelirken bazılarında gelmez. Dilekçede sebebin baştan doğru kurulması, sonradan yapılacak düzeltmelerden çok daha güvenlidir.
Dava Açılmadan Önce Tamamlanacaklar
Taşınmaz devredilirse dava fiilen anlamsızlaşabileceğinden hazırlık aşaması kritiktir:
- Tapu kaydının ve tüm devir zincirinin ilgili müdürlükten temini
- Taşınmazın imar ve kadastro durumunun incelenmesi
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtlarının toplanması
- Dava açılırken tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebinin dilekçeye eklenmesi
- Devreden ve devralan arasındaki ilişkiyi gösteren belgelerin hazırlanması
Kesin Yetki Kuralı Atlanmamalı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu kural kesindir. Tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez, karşı taraf itiraz etmese bile mahkemece kendiliğinden gözetilir. Yanlış yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır ve dosyanın gönderilmesi için gereken süre içinde talepte bulunulmazsa dava açılmamış sayılabilir; bu, uygulamada en pahalıya mal olan usul hatalarından biridir.
Usule Aykırı İşlem Riskini Azaltmak
Bu dosyalarda sık rastlanan diğer sakatlıklar; tüm paydaşların ya da mirasçıların davaya dâhil edilmemesi, harcın taşınmazın değeri üzerinden eksik yatırılıp süresinde tamamlanmaması, keşif ve bilirkişi incelemesi talebinin delil listesinde gösterilmemesi ve tedbir talebinin dava sonrasına bırakılmasıdır. Ayrıca terditli talep kurulmadığında, mahkemenin farklı bir hukuki nitelendirmeye gitmesi hâlinde davacı tümüyle sonuçsuz kalabilir.
Karar Sonrası Tapu İşlemleri
Lehe verilen karar kendiliğinden tapuya işlenmez; kesinleşme şerhi ve infaz aşaması ayrıca takip edilmelidir. Bu aşamada vergi ve harç yükümlülükleri ile üçüncü kişiler lehine doğmuş hakların durumu da gözden geçirilir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmaz uyuşmazlıklarında süreler ve taraf teşkili dosyaya göre önemli farklılıklar gösterir. Dava açmadan önce tapu kaydınızı bir avukatla birlikte incelemeniz önerilir.