Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman iki taraf için de bir belirsizlik dönemi yaratır: kiracı hangi tutarı ödeyeceğini bilemez, kiraya veren ise eksik ödeme aldığını düşünür. Bu belirsizlik yönetilmezse, artış uyuşmazlığı kısa sürede bir tahliye sürecine dönüşebilir. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın mülkiyete ilişkin düzenlemeleri ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan yükümlülükler bu süreçte birlikte değerlendirilir.
Belirsizlik döneminde ödemeyi kesmemek
Artış oranına itiraz edilmesi, kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Uyuşmazlık sürerken ödemenin durdurulması, temerrüde ve buna bağlı tahliye talebine zemin hazırlar. Bu nedenle kiracı, ihtilafsız kabul ettiği tutarı ödemeye devam etmeli ve ödemeyi izlenebilir bir kanaldan yapmalıdır.
Ödemeyi ispatlayan kayıt düzeni
- Ödemeler banka üzerinden ve kira dönemini belirten açıklamayla yapılır.
- Her ödeme hangi aya ait olduğu yazılarak birbirinden ayrılır.
- Elden ödeme yapılmışsa tarihli ve imzalı belge alınır.
- Aidat, yakıt ve benzeri kalemler kira bedelinden ayrı gösterilir.
İhtarnamenin belirleyici rolü
Kiraya veren tarafında ise artış talebinin ve temerrüde ilişkin uyarının usulüne uygun yapılması belirleyicidir. İhtarnamede talep edilen tutarın dökümü, hangi döneme ait olduğu ve ödeme için tanınan süre açıkça gösterilmelidir. Muhataba ulaşmayan ya da içeriği belirsiz bir ihtar, sonraki takip ve tahliye talebini zayıflatır; tebliğ belgesi bu nedenle dosyanın ayrılmaz parçasıdır.
Tahliye talepli takipte usule aykırılık
İcra yoluyla tahliyede sıkça karşılaşılan hatalar, takip talebinde kira sözleşmesinin doğru gösterilmemesi, talep edilen alacak kalemlerinin karışık yazılması ve ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmemesidir. Kiracı açısından ise itiraz süresinin kaçırılması en ağır sonucu doğurur. İtiraz edilirken sözleşmeye, kira ilişkisine ya da talep edilen tutara yönelik hangi noktanın reddedildiği ayrı ayrı yazılmalıdır.
Uyarlama ve tespit yollarının yeri
Artış oranının belirlenmesi ya da koşulların değişmesi nedeniyle bedelin uyarlanması, tahliye sürecinden bağımsız bir dava konusudur. Bu yola başvurulurken taşınmazın konumu, benzer taşınmazların durumu ve sözleşmenin süresi gibi unsurları gösteren belgeler önceden derlenmelidir. Talep, dayanaksız bir oran önerisi yerine karşılaştırmalı verilerle desteklendiğinde daha somut biçimde değerlendirilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin içeriği ve tarafların uygulaması sonucu değiştirebilir. Tahliye talepli bir işlemle karşılaşıldığında sürelerin hızla işlemesi nedeniyle vakit geçirmeden hukuki destek alınması yerinde olur.