Paylı mülkiyete konu taşınmazın satış yoluyla paylaştırılması, ihalenin tamamlanmasıyla bitmez. Uygulamada asıl gerilim, satıştan sonra taşınmazda oturmaya devam eden kişilerin tahliyesi aşamasında yaşanır. Bu rehber, tahliye talebinde bulunacak tarafın hangi belgeleri hangi sırayla hazırlaması gerektiğini ele alıyor.
Taşınmazda Kalanların Sıfatını Belirlemek
Atılacak adım, taşınmazda bulunan kişinin sıfatına göre değişir. Eski paydaş, kiracı, hiçbir hukuki ilişkiye dayanmayan işgalci veya aile bireyi olma halleri farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle ilk iş, fiilî durumu tespit etmek ve kişinin taşınmazda hangi iddiaya dayanarak bulunduğunu yazılı olarak sormaktır. Cevap verilmemesi bile, sonraki aşamada dosyaya değer katan bir kayıt oluşturur.
Kira İlişkisi İddiasının Değerlendirilmesi
Sıkça karşılaşılan savunma, taşınmazın kira sözleşmesiyle kullanıldığıdır. Bu iddia karşısında sözleşmenin tarihi, kira bedelinin fiilen ödenip ödenmediği ve ödemelerin banka kayıtlarıyla desteklenip desteklenmediği incelenir. Satış aşamasında ilan ve şartnamede kullanım durumuna ilişkin yapılan açıklamalar da bu değerlendirmede önem taşır. TBK kapsamındaki kira ilişkisinin varlığı kabul edilirse izlenecek yol, işgal halinden tamamen farklıdır.
Teslim Talebinde Belge Düzeni
- İhalenin kesinleştiğini gösteren belgeler ve tapu kaydı
- Satış dosyasındaki şartname, ilan metni ve kıymet takdiri evrakı
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren tespit ve fotoğraf kayıtları
- Karşı tarafa gönderilen bildirimler ve bunlara verilen yanıtlar
- Ortak giderler ve kullanım bedeline ilişkin ödeme kayıtları
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamamak
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer kullanımı, aidat sorumluluğu ve yönetim planı hükümleri devreye girer. Yeni malikin ortak giderlerden sorumluluğu ve önceki döneme ilişkin borçların durumu bu çerçevede değerlendirilir. Yönetim planında yer alan kullanım kısıtlamaları da tahliye sonrası dönemi etkileyebilir.
Usul Yönünden Sık Yapılan Hatalar
- Taşınmazdaki kişinin sıfatı belirlenmeden talep yöneltilmesi
- TMK kapsamındaki mülkiyet iddiası ile fiilî kullanım talebinin karıştırılması
- Bildirimlerin ispatlanabilir yoldan yapılmaması
- Kullanım bedeline ilişkin talebin tahliye sürecinden bağımsız planlanmaması
Her taşınmazın kullanım geçmişi farklıdır ve bu geçmiş izlenecek yolu değiştirir. Satış sonrası adımlarınızı, dosyadaki belgeleri birlikte inceleyebileceğiniz bir hukukçuyla planlamanız yararlı olur.