Kira artışı uyuşmazlıklarının çoğu, artışın miktarından çok, artışın nasıl bildirildiği ve buna nasıl karşılık verildiği üzerinden şekillenir. Yazılı olmayan bir talep de, cevapsız bırakılan bir ihtar da sonradan tarafların elini bağlayabilir. Bu rehber, kira artışında ihtar ekseninde atılacak adımları ve itiraz yollarını ele alır.
Artış Talebinin Hukuki Sınırı
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı tarafların anlaşmasına bırakmakla birlikte bu anlaşmayı bir tavana bağlar: kararlaştırılan artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa da aynı sınır esas alınır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için farklı bir değerlendirme ölçütü devreye girer. Bu nedenle ilk yapılacak iş, kira ilişkisinin kaçıncı yılında olunduğunu ve sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığını tespit etmektir.
İhtarın İşlevi ve İçeriği
- Hangi kira dönemi için artış istendiğinin açıkça belirtilmesi
- Talep edilen yeni bedelin ve hesaplama yönteminin gösterilmesi
- Ödemenin yapılacağı hesap ve ödeme gününün yazılması
- Bildirimin ulaştığını ispatlayacak bir gönderim yönteminin seçilmesi
Artış talebi kural olarak yeni dönem başlamadan karşı tarafa ulaşmalıdır; geç bildirilen talebin sonuç doğurup doğurmayacağı sözleşme hükmüne ve somut duruma göre değişir.
Kiracı Bakımından İtiraz Yolu
Kiracı, talep edilen artışı kanuni sınırın üzerinde görüyorsa, bu görüşünü yazılı olarak bildirmeli ve ödemesini keserek değil, kabul ettiği tutarı ödemeye devam ederek sürdürmelidir. Ödemenin tamamen durdurulması, artış tartışmasından bağımsız olarak temerrüt sonucu doğurabilir ve tahliye riskini gündeme getirir. Uyuşmazlık devam ediyorsa kira bedelinin tespiti istemiyle dava yoluna gidilebilir; bu davada sözleşme, ödeme dekontları ve taşınmazın konumuna ilişkin veriler temel delildir.
Usule Aykırı İşlem Nerede Doğar
Bu alandaki en somut riskler şunlardır: ihtarın sözleşmede gösterilen adres yerine başka bir adrese gönderilmesi; artış talebinin sadece mesajla iletilip ispat edilebilir bir kayda bağlanmaması; kiracının ödemeyi tamamen durdurması; ve bir kira yılı içinde ödeme nedeniyle iki haklı ihtara muhatap kalınmasının doğuracağı sonucun göz ardı edilmesi. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider yükümlülükleri ile kira bedeli birbirine karıştırılmamalı, bu kalemler ayrı ayrı gösterilmelidir.
Uygulama Sırası
- Sözleşme ve varsa ek protokoller okunur, artış hükmü tespit edilir
- Kira ilişkisinin süresi ve dönem başlangıcı takvime işlenir
- İhtar veya cevap yazılı ve ispatlanabilir biçimde gönderilir
- Ödemeler kesintisiz sürdürülür ve dekontlar saklanır
- Anlaşma sağlanamazsa tespit davası için hazırlık yapılır
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin içeriği, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden veya gelen ihtara cevap vermeden önce sözleşmenizle birlikte hukuki değerlendirme almanız yararlı olur.